99. חברת ס. אלון חברה להשקעות ולבנין בע"מ ומנהל חויבו לפצות רוכשי דירה בגין ליקויי בניה בסך של כ-81,500 שקל חדש ​

חברת ס. אלון חברה להשקעות ולבנין בע"מ ומנהלה מר אלון סולקין באופן אישי, חויבו לפצות את משפחת פשה אשר הייתה מיוצגת ע"י עו"ד צבי שטיין מרמת-גן בסך של כ-81,500 ₪ בגין ליקויי בניה, פיצוי בגין גזילת גג משותף שהיווה רכוש משותף של כל הדיירים  שנמכר על ידי הנתבעים לדייר אחד .

 

פסק הדין ניתן ביום 24.7.2013 בבית משפט השלום בת"א

 

להלן, קטעים נבחרים מפסק הדין

 

רקע

 

התובעים רכשו דירת מגורים בבניין בגבעתיים (להלן: "הדירה" ו"הבניין"), על פי הסכם מכר שנכרת בינם לבין הנתבעת 1 (להלן בהתאמה: "ההסכם" ו"הנתבעת").

 

הנתבע 2 הינו הבעלים והמנהל של הנתבעת (להלן: "הנתבע").

 

תמצית טענות התובעים

 

התובעים התקשרו עם הנתבעת בהסכם לפיו התחייבה הנתבעת לבנות עבורם את הדירה. מתוקף ההסכם אחראית הנתבעת לטיב הבנייה של הדירה. התובעים מדגישים כי התביעה מושתתת על אדנים נזקיים ועל עילות חוזיות.

 

הנתבע הינו הבעלים והמנהל של הנתבעת ויש לחייבו באופן אישי בנזקי התובעים.

 

בדירה נתגלו ליקויים ואי התאמות, אשר לא טופלו על ידי מי מהנתבעים חרף פניות התובעים. התובעים פנו למומחה מטעמם אשר העריך כי עלות תיקון הליקויים בדירה הינה בסך 102,144 ₪.

 

התובעים גילו כי בשטח חצר דירתם הותקן ארון תקשורת של חברת בזק, באופן שהגישה היחידה אליו היא מתוך הדירה. דבר זה נעשה ללא הסכמתם ויוצר להם אי נוחות רבה.

 

לתובעים התברר כי הנתבעים מכרו את גג הבניין המשותף לדיירי דירת הגג בקומה העליונה של הבניין, כך שלמעשה נגזלו זכויות דיירי הבניין בגג. מומחה מטעם התובעים העריך כי חלקם של התובעים בזכויות הגג המשותף הינו בסך 34,560 ₪.

 

בכתב התביעה דרשו התובעים את תשלום מלוא עלות תיקון הליקויים, החזרי שכר טרחת המומחים בהם נשאו, פיצוי בגין גזילת חלקם היחסי בזכויות בגג, וכן סך של 30,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בסיכומים מטעמם ביססו התובעים את רכיב עלות תיקון הליקויים ורכיב הפיצוי עבור הזכויות בגג על פי קביעות  המומחה שמונה מטעם בית המשפט, כפי שיפורט בהמשך.

 

בנוסף, ביקשו התובעים שלא לאפשר לנתבעים לבצע את תיקון הליקויים בעצמם, אלא לקבוע חיוב כספי תחתיו, וזאת מאחר שלשיטתם, הנתבעים איבדו את זכות התיקון.

 

תמצית טענות הנתבעים

 

התובעים חתמו על פרוטוקול מסירה בו צוין כי הדירה נמסרה לשביעות רצונם על פי הוראות ההסכם.

 

בתוך שנת הבדק מסרו התובעים לנתבעת רשימה של ליקויים אשר נמצאו לטענתם בדירה. בין הצדדים סוכם כי חלף תיקון ליקויים אלה, יקבלו התובעים עבודות בנייה בחומת הגדר המקיפה את החצר הצמודה לדירה. עוד סוכם כי עבודות אלה יהוו פיצוי גם על טענות התובעים בדבר מיקום ארון התקשורת של בזק.

 

לחילופין, טוענים הנתבעים כי התובעים לא עומדים בתנאי חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר") באשר להוכחת ליקויים ואי התאמות אשר לטענתם קיימים בדירה.

 

באשר לגג המשותף, טוענים הנתבעים כי בהסכם צוין במפורש כי הנתבעת רשאית להצמיד שטחים על גג הבניין ליחידות בבניין על פי שיקול דעתה הבלעדי.

 

חוות דעת מומחה בית המשפט4. ביום 19.12.10 מונה מומחה מטעם בית משפט בתחום ההנדסה והשמאות (להלן: "מומחה בית המשפט" או "המומחה").

 

המומחה הגיש את חוות דעתו ביום 14.3.11 ובהמשך השיב לשאלות הבהרה מטעם הצדדים (להלן: "חוו"ד המומחה").

 

המומחה מצא ליקויים בדירה שעלות תיקונם הוערכה בסך של 28,260 ₪. הסכום כולל פיקוח הנדסי ואינו כולל מע"מ.

 

המומחה הותיר נושאים מסוימים להכרעת בית המשפט:

הנושא האחד, עניינו שאלת זיכוי עבור ארונות מטבח שהתובעים טוענים שהותקנו על ידם. המומחה קבע כי במידה שיש לזכות את התובעים, שיעור הזיכוי הינו 10,400 ₪ (כולל מע"מ, סעיף 6 לחוו"ד המומחה).

 

הנושא השני מתייחס לקרע בציפוי וינוריט בחדר הממ"ד (סעיף 5.4.2 לחוו"ד המומחה). לטענת הנתבעים הדבר נגרם לאחר מסירת הדירה. המומחה העריך את עלות התיקון בסך של 500 ₪ אולם קבע כי אין ביכולתו לקבוע ממצא עובדתי לגבי אחריות הנזק.

 

נושא נוסף הדורש הכרעה עקרונית הוא ביחס לגג הבניין. באשר לגג הבניין, קבע המומחה כי השאלה אם היה הקבלן רשאי להצמיד חלק מהגג לדירת הפנטהאוז היא שאלה משפטית. המומחה קבע, כי באם התשובה היא שלילית, אזי זכאים התובעים לקבל תשלום על פי השווי שנגרע מהרכוש המשותף ועל פי חלקם היחסי ברכוש המשותף, ובמקרה הנדון רכיב זה עומד ע"ס 25,000 ₪ (כולל מע"מ, אשר למועד מתן חוות הדעת עמד על 16%).

ליקויי בנייה ואי התאמות7. התובעים טוענים כי נמצאו בדירה ליקויים ואי התאמות. בתחילה פנו למהנדס, מר לצורך קבלת חוות דעת הנדסית והאחרונה הועברה לעיון הנתבעים. ביום 13.4.09 קיבלו התובעים את החזקה בדירה ומשנוכחו לראות כי הליקויים מתרבים וכי הפניות לנתבעים לא מועילות, פנו, בשנת 2010, למהנדס והשמאי (להלן: "מומחה התובעים") לקבלת חוות דעת נוספת.

 

מומחה התובעים סקר בחוות דעתו ליקויים בחדר הדיור, מטבח, חדרי השינה, חדרי הרחצה, הממ"ד והחצר. בנוסף נקב המומחה בסך של 16,000 ₪ בגין זיכוי אשר לטענת התובעים לא ניתן להם עבור ארונות המטבח.

 

בסיכומים מטעמם ויתרו התובעים על דרישתם לחייב את הנתבעים בהתאם לחוות דעת מומחה התובעים, והעמידו ראש נזק זה על בסיס הערכת מומחה בית המשפט.

 

לטענת הנתבעים, ביום 17.8.09 מסרו התובעים לנתבעת מסמך הכולל רשימת ליקויים ואי התאמות שנמצאו בדירה (נספח ז' לכתב התביעה, להלן: "הודעת התובעים"). הנתבעים טוענים כי חלף הליקויים המפורטים בהודעת התובעים סוכם כי האחרונים יקבלו עבודות בנייה בגדר המקיפה את החצר הצמודה לדירה וכך נעשה.

 

לחילופין, טוענים הנתבעים, כי התובעים לא הודיעו על אי ההתאמות במסגרת הזמן המוקצב להם על פי חוק המכר ועל כן נטל הראיה ונטל השכנוע, שהליקויים היו קיימים במועד מסירת הדירה, מוטל על שכמם.

 

אין בידי לקבל את טענת הנתבעים לפיה בגין הליקויים שפורטו בהודעת התובעים נעשו עבודות בגדר חצר הדירה. טענה זו נטענה בעלמא, בלא שהונחה לה תשתית ראייתית מינימאלית, ובלא שנתמכה בכל ראייה אובייקטיבית חיצונית.

 

זאת ועוד, כאשר נחקר הנתבע באשר לתיקונים שבוצעו בעקבות הודעת התובעים, הוא לא העלה את הנושא של העבודות בגדר החצר ולא טען כי עבודות אלה בוצעו כנגד תיקון הליקויים המפורטים בהודעת התובעים. להיפך, הנתבע פירט את התיקונים שבוצעו ולא הזכיר את העבודות בחצר:"ש. למה לא ביצעת את התיקונים לפי נספח ז'?ת. תיקנו להם את כל מה שהיה רלוונטי במסגרת שנת הבדק.

ש. למה לא התקנתם כל מה שכתוב במכתב?ת. כל מה שהיה רלוונטי תוקן, אם היה סדק.

ש. תפרט מה מתוך הנספח ז' תוקן?

ת. הוסיפו להם נקודות חשמל. היום אני יודע שאין קירות עקומים בדירה. תיקוני צבע עשו, תיקוני סיליקון עשו, גומי בממ"ד עשו וזהו." (עמ' 20 שורות 6-12).

 

באשר לטענה החלופית אותה העלו הנתבעים בסיכומיהם, הרי יש מקום לדחותה על הסף, בהיותה הרחבת חזית אסורה, שכן טענה זו לא עלתה בכתב ההגנה. גם לגופו של ענין, אינני מוצאת לנכון לקבלה. כפי שצויין לעיל התביעה הושתתה גם על עילות נזקיות ולא צומצמה לעילות מכוח חוק המכר הנתבעים אינם פטורים מאחריותם לליקויים, כפי שהוכחו ולו על פי חוות דעת מומחה בית המשפט.

 

הכרעה בסכסוכים שעניינם ליקויי בנייה מחייבת בחינה מקצועית, חיצונית ואובייקטיבית של מומחה הממונה ע"י בית המשפט, אשר הינו מומחה ניטרלי שאין לו עניין בתוצאות הסכסוך בין בעלי הדין. חוות דעת מומחה בית המשפט נהנית ממעמד מיוחד, שכן לרוב היא קובעת את מסכת העובדות הרלוונטית, כמו גם את המסקנות המקצועיות העולות ממנה. ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נגד רוזנטל פד"י נב ) 563, 567-568 (1998).

 

בהתייחס לאימוץ חוות דעת מומחה בית המשפט, קבע בית המשפט העליון כי:"למרבית הצער, מעוררים פרוייקטים של בנייה, מחלוקות והתדיינויות בהקשר לליקויי בניה ולאי מילוי ההתחייבויות ההדדיות של כל הגורמים המעורבים. הגיעה העת, שכל הצדדים המעורבים יבינו, שיש סוף פסוק לכל אלה, בחוות דעתו של מומחה המתמנה על ידי בית המשפט בהסכמת באי כוח הצדדים. סביר להניח שאף אחד מהצדדים אינו יוצא – במקרים כאלה – כשכל תאוותו בידו. אולם, על כל צד להבין כי משנתקבלה חוות דעת ניטרלית של מומחה, שיש בה משום נסיון רציני להתמודד עם הבעיות המקצועיות הרבות המובאות בפניו, יש לקבל אותה, גם אם לא כל מה שנקבע בה הוא לטעמם ולרוחם של כל הצדדים וגם אם ניתן להצביע על טעויות או על אפשרויות של קביעות אחרות בנושאים אלה או אחרים."(ע"א 2934/94 סולל בונה בע"מ נ' איתן (2.6.1996)).

 

מומחה בית המשפט לא הוזמן להיחקר על חוות דעתו ועל כן הריני מאמצת את ממצאיה.

 

באשר לסוגיות שהשאיר מומחה בית המשפט לשיקול דעת:

באשר לסוגיית ארונות המטבח

 

התובעים טוענים כי ארונות המטבח הותקנו על חשבונם, ועל כן מגיע להם זיכוי מהנתבעים עבור ארונות מטבח בסטנדרט מפרט המכר. לטענתם לא קיבלו זיכוי זה, על אף שפנו בעניין לנתבעים.

 

בתצהיר מטעם הנתבע נטען, כי "את הזיכוי בעבור המטבח הם קיבלו בהתחשבנות שלהם עם הקבלן המבצע חב' גרופין בע"מ, שעל פי בקשת התובעים והזמנתם ביצעה שינויים ותוספות בדירה" (סעיף 21.1 לתצהיר הנתבע).

 

בהמשך נטען כי: "באשר לזיכוי בגין המטבח –ההתחשבנות בעניין זה נעשתה עם גרופין. בכל מקרה, במועד קבלת החזקה בדירה נערכה בינינו התחשבנות סופית. הם שילמו את יתרת תמורה המגיעה מהם וקבלו את החזקה בדירה. במועד זה, שהוא המועד ה"טבעי" להעלות טענות בנושא זיכוי כלשהו המגיע לרוכש לטענתו, לא טענו בפני התובעים טענה כלשהי בגין זיכוי כלשהו שלא קיבלו" (סעיף 41 לתצהיר הנתבע).לאחר שנתתי דעתי לעמדות הצדדים, לא שוכנעתי כי התובעים עמדו בנטל להוכיח כי נותר לזכותם זיכוי בגין התקנת ארונות המטבח. התובעים לא הראו כי במועד קבלת הדירה וסיום ההתחשבנות הכספית בין הצדדים,  נותרה לטובתם יתרת זכות. על כן , נדחית טענת התובעים בסוגיה זו.

 

באשר לסוגיית ציפוי הוינוריט בדלת הממ"ד-התובעת העידה כי: "אני חוזרת וטוענת כי הוינוריט היה קרוע בזמן שקיבלנו את הדירה והוא לא נגרם על ידנו" (סעיף ג'(3) לתצהיר התובעת). 

 

התובעת לא נחקרה בסוגיה זו ועדותה לא נסתרה ועל כן הריני מאשרת הוספת עלות תיקון ליקוי זה. מומחה בית המשפט העריך תיקון ליקוי זה בסך 500 ₪ אותו יש להוסיף לחוות הדעת.

 

סיכום ביניים

 

על יסוד המקובץ לעיל, הריני קובעת כי עלות תיקון הליקויים, הכוללת עלות פיקוח הנדסי עומדת ע"ס 28,760 ₪ בצירוף מע"מ.

 

זכות תיקון- האמנם?

 

חלק ניכר מסיכומי התובעים עסק בטענתם לפיה הנתבעים איבדו את זכות תיקון הליקויים בדירה ועל כן אין לתת להם הזדמנות נוספת לכך כיום, בסיום ההליך.

 

הנתבעים מצדם, לא העלו בסיכומיהם כל טענה בדבר זכות התיקון העומדת להם, ומטעם זה כשלעצמו, יש לראות  את הנתבעים כמי שוויתרו על זכות התיקון.

 

מעבר לכך, גם לגופו של עניין, ובנסיבות כפי שתוארו על ידי התובעים בעדותם, שוכנעתי כי הנתבעים אינם זכאים עוד לתקן את הליקויים.

 

על כן, הריני קובעת כי יש על הנתבעים לפצות את התובעים בעלות תיקון הליקויים כפי שנקבעה בסעיף 13 לעיל.

 

ארון התקשורת

 

התובעים טוענים כי עם כניסתם לדירה גילו שהנתבעים הציבו, על דעת עצמם, את ארון התקשורת של חברת בזק (להלן: "ארון התקשורת"), בשטח החצר הפרטית של הדירה, באופן שהגישה היחידה אליו היא מתוך הדירה. התובעת העידה בתצהירה כי התובעים התנגדו למיקום הארון אולם הנתבעים לא שעו להתנגדותם. עוד הוסיפה התובעת כי "השארת ארון הבזק בתחום החצר הפרטית שלנו תשלול מאיתנו, עד אחרית ימינו, את הפרטיות לה אנו זכאים בחצר הפרטית שלנו" התובעת הסבירה שהותרת המצב כמו שהוא יאלץ אותה ואת בני משפחתה להיות זמינים בכל מצב בו יוזמן טכנאי בזק לבניין, לאפשר לו להיכנס לדירתם ולהמתין עימו עד שיסיים את עבודתו.

 

התובעת צירפה לתצהירה (נספח י"ח) מכתב מאת גב' שרית אשר, אחראית פניות לקוחות בחברת בזק (להלן: "נספח י"ח"). בנספח י"ח צוין כי לאחר בדיקה בחברת בזק "עולה, כי בזק לא הקימה את הארון נשוא פנייתך אלא לפי המלצת חברת בזק קבלן הקים את הארון... אדגיש, כי לא ניתנה הוראה למיקום על ידי בזק, אלא המלצה בלבד, והארון הוקם על ידי הקבלן."

 

לאור האמור, מבקשים התובעים לחייב את הנתבעים לשאת בעלות הסטת ארון התקשורת. התובעים צירפו לתצהיר משלים מטעמם הצעת מחיר של חברת בזק לביצוע ההעברה, בסך של 8,398.25 ₪ בתוספת מע"מ.

הנתבעים טוענים כי ארון התקשורת הותקן במקום שנקבע על ידי חברת בזק, על פי שיקול דעתה ובהתאם לדין. הנתבע ציין בתצהירו כי יידע את התובעים על חובתם לאפשר לנציג בזק להיכנס לדירה במידת הצורך וכי התובעים "לא הביעו כל הסתייגות מהמיתקן האמור וממיקומו." (סעיף 37.2 לתצהיר הנתבע).

 

אינני מקבלת את עמדת הנתבעים.

 

ראשית, טענת הנתבעים בדבר קביעת מיקום ארון התקשורת על ידי חברת בזק אינה עולה בקנה אחד עם הראיות.

ב"כ התובעים זימן לעדות את מר דב כהן (עת/1, להלן: "מר כהן"), מנהל התכנון של חברת בזק באיזור תל אביב.  מר כהן העיד כי בזק אומנם קבעה את הצורך בקיומו של ארון תקשורת במגרש אולם היא לא קבעה את המיקום המדויק של הארון. עוד הוסיף מר כהן כי "המיקום המדוייק נקבע ע"י המתכנן או האדריכל של הבניין... הוא בוצע ע"י הקבלן ללא מעורבות בזק." (עמ' 9 שורות 3-4 לפרוטוקול).

 

הריני מקבלת את עדותו של מר כהן, שהינו עד אובייקטיבי אשר אין לו עניין בתוצאות ההליך, ועדותו אף מתיישבת עם האמור בנספח י"ח, בו צוין כי חברת בזק לא הקימה את ארון התקשורת אלא רק המליצה על מיקומו.

 

בנוסף, הטענה לפיה לא היתה לתובעים הסתייגות מהצבת ארון התקשורת בחצר הדירה, נסתרה בחקירתו הנגדית, שם הודה הנתבע כי "באיזשהו שלב היתה להם הסתייגות לא בהתחלה" (עמ' 22 שורה 10 לפרוטוקול).

הריני מקבלת את טענת התובעים בדבר פגיעה בפרטיותם מחמת הצבת ארון תקשורת,  אשר אמור להיות נגיש בכל שעות היממה, בחצרם הפרטית. בנוסף, כל אימת שיהיה צורך בביקור של טכנאי בזק, הדבר יצריך תיאום עימם באופן שיגזול מזמנם ויפגע בפרטיותם. לאור האמור, הריני מחייבת את הנתבעים בעלות העברת ארון התקשורת בסך 8,398 ₪ בתוספת מע"מ.

 

 

הגג המשותף 

 

לטענת התובעים, בשנת 2010 התברר להם כי הנתבעים מכרו את גג הבניין המשותף לדיירי דירת הגג בקומה העליונה של הבניין. בכך, לשיטת התובעים, גזלו הנתבעים את זכויות הדיירים בגג הבניין והקטינו את ערכן של הדירות בבניין. מומחה התובעים העריך כי חלקם של התובעים בגג הינו בסך 34,560 ₪. בסיכומים מטעמם עתרו התובעים לחיוב הנתבעים על פי האמור בחוו"ד מומחה בית המשפט, אשר העמיד רכיב זה ע"ס 25,000 ₪ כולל מע"מ.

 

הנתבעים טוענים כי סעיף 10.2 להסכם קובע במפורש כי הנתבעת רשאית להצמיד שטחים בבניין ליחידות בבניין, וזאת על פי שיקול דעתה הבלעדי.

 

בסיכומים מטעמם טענו התובעים כי טענות הנתבעים המופיעות בתצהיר הנתבע, באשר לגג הבניין, מהוות הרחבת חזית אסורה. דין טענה זו להידחות, שכן בכתב ההגנה טענו הנתבעים כי הצמדת חלק מהגג לדירת הגג "נעשתה כדין, תוך שהותר בשטח הגג השטח המתחייב מהוראות חוק התכנון והבניה בהתאם להוראות סעיף 10.2 לחוזה" (סעיף 30 לכתב ההגנה).

 

האם פעלו הנתבעים כדין כאשר הצמידו חלק מגג הבניין לדירת הגג?

 

לטעמי יש להשיב על שאלה זו בשלילה.

 

סעיף 6(א)(1) לחוק המכר קובע כדלקמן:"(א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מן הענינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין; ואלה הענינים:(1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף..."

 

מסעיף החוק אנו למדים כי כאשר מבוקש להוציא חלק הרכוש המשותף חובה לציין זאת במסמך נפרד מחוזה המכר, כך שלקונה תהיה ידיעה ברורה על כך.

 

בחינת הפסיקה מעלה כי בתי המשפט סירבו לאפשר לקבלנים להצמיד שטחים משותפים לדירות כראות עיניהם והקפידו על מתן פרשנות דווקנית ומצמצת להוראות חוזיות המקנות לקבלנים זכות גורפת להוצאת שטחים מן הרכוש המשותף.

 

בית המשפט העליון, בסכמו את ההלכות הנהוגות בנושא, קבע כי אלה התנאים להוצאת שטח מכלל השטחים המשותפים בבניין: "ראשית, הוצאת השטח המשותף צריכה להיעשות במסמך נפרד לחוזה או במפרט... שנית, על המסמך שבו מצוינים השינויים להיות מצורף לחוזה, בעת עריכתו.... שלישית, הגריעה מהרכוש המשותף צריכה להיות מוצגת באופן קונקרטי, ספציפי ומסוים."(ע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל. חברה לבנייה 1992 בע"מ נ' טהוליאן (10.9.09).

 

בענייננו הנתבעים מפנים לסעיף 10.2 להסכם אשר קובע כי: "בכפוף לאמור לעיל יהיה רשאי הקבלן להצמיד חלקים משטחי הבנין, כולל שטחים בקומת העמודים, על גג הבנין ובכל אתר בבנין ליחידות בבנין כל זאת עפ"י שיקול דעתו הבלעדי".

 

בשים לב לפסיקה, כפי שהתוותה במהלך השנים, אין די בתנייה כה כללית וגורפת, המאפשרת לקבלן להצמיד שטחים משותפים לדירות כראות עיניו. 

 

אכן, למפרט הדירה (נספח ב' לכתב התביעה) צורף תשריט, חתום על ידי הצדדים (להלן: "התשריט"). בתשריט צוין במפורש היכן נמצא הרכוש המשותף, כך שלכאורה מתקיימים התנאי הראשון והשני (מסמך נפרד המצורף להסכם). דא עקא, אין התשריט ממלא אחר התנאי השלישי.

 

ראשית יצוין, כי התשריט כולל התייחסות לקומת "קרקע עליונה", קומת "קרקע" וקומת  "חניה". לא צוין בתשריט דבר באשר לגג הבניין, ולא נעשתה לגביו חלוקה בין שטח משותף לשטח שאינו כזה. אשר על כן, לא ניתן לקבוע כי הגריעה של שטח הגג הוצגה לתובעים באופן קונקרטי, ספציפי ומסוים.

 

מעבר לכך, הריני סבורה כי  אין להשלים עם מצב שבו, לאחר חתימת חוזה מכר, נשאר בידי הקבלן שיקול דעת כה רחב ומוחלט באשר לשטח שיש באפשרותו לגרוע מן הרכוש המשותף, כפי שמתיימרים הנתבעים לטעון בענייננו.

 

לעניין זה קבע בית המשפט העליון:"... קיים לפחות פגם אסתטי בעריכת חוזים נעדרי קביעה ברורה ומפורשת בדבר הרכוש המשותף בבניין – להשכלתם ולידיעתם של רוכשי הדירות. נראה לי, כי זהו נוהג פסול להשאיר שיקול-דעת מוחלט בידי המוכר ולאפשר לו לקבוע בשלב כלשהו, לאחר חתימת החוזה, מהו השטח, אשר יעלה מלפניו להקציב לדיירי הבניין.

 

יש להניח, שעל-מנת למנוע אחת ולתמיד עריכת חוזים בלתי רצויים מסוג זה, בא המחוקק וקבע בסעיפים 5 ו-6 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, כי חייב המוכר לפרט במיפרט הטכני המצורף לחוזה פירוט מדויק של החלקים, שיוצאו מהרכוש המשותף של הבניין, שאם לא כן יישארו אותם חלקים רכוש משותף של הדיירים".ע"א 60/80 שטרן נגד מאירי יצחק חברה קבלנית ךבתים משותפים לבנין בע"מ פ"ד לו (3) 48, 54 (1982)).

 

מן הטעמים שפורטו לעיל, הריני מקבלת את עמדת התובעים וקובעת כי יש לפצותם בגין חלקם היחסי בשטח הגג שהוצא מן הרכוש המשותף.

 

באשר לשיעור הפיצוי  לגבי הגג – בחוו"ד המומחה נקבע כי "במידה והקבלן לא היה רשאי להצמיד חלק מהגג לדירת הפנטהאוז, דיירי הבניין זכאים לקבל תשלום על פי שווי השטח שנגרע מהרכוש המשותף ועל פי חלקם היחסי ברכוש המשותף".

 

חלקם של התובעים ברכוש המשותף הינו 8.64% ועל כן העריך המומחה את שיעור חלקם היחסי בשווי הגג בסך של 25,000 ₪ (כולל מע"מ, ששיעורו בעת מתן חוות הדעת היה 16%), הווה אומר, שווי חלקם היחסי של התובעים בגג הינו 21,550 ₪ (ללא מע"מ).

 

על יסוד קביעת המומחה, הריני מעמידה את הפיצוי בגין גריעת חלקם של התובעים מהרכוש המשותף על סך של 21,550 ₪ (בצירוף מע"מ בשיעורו כיום).

 

עוגמת נפש 

 

התובעים מבקשים כי ייפסק להם פיצוי בגין עוגמת נפש, סבל ואובדן נוחות והנאה מרכושם, וזאת כתוצאה ממחדלי הנתבעים המתבטאים בפגמים וליקויי הבנייה, גזילת הגג המשותף והצבת ארון התקשרות בחצר ביתם.

 

בהקשר לעוגמת הנפש, טוענים התובעים כי בעת חתימת ההסכם הובטח להם כי יוכלו לבנות חדר חמישי בדירה (להלן: "החדר הנוסף"), וכי לא היו רוכשים את הדירה לולא חדר זה. התובעים בנו את החדר הנוסף אך נאלצו להרוס אותו, שכן נבנה ללא היתר. לטענתם הדבר גרם להם עוגמת נפש מרובה עקב המגורים בצפיפות והיעדר פרטיות לבתם.

 

במסגרת הדיון בשאלת עצם הפיצוי בגין עוגמת נפש, כמו גם בשיעורו, בהקשר לליקויי בניה, נקבע כי:"מטרתו של הפיצוי הינה להעמיד את הניזוק במצב בו היה נמצא אלמלא אירעה ההפרה והנזק שנגרם בעקבותיה. בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים – האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד (ראו גם: א' נ' ורדי דיני מכר דירות – ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) עמ' 421)." (ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ)

 

בפסיקת הפיצויים הריני מביאה בחשבון כי ליקויי הבניה פגעו באיכות חייהם של התובעים ובמידת הנאתם מהנכס שרכשו במיטב כספם. כמו כן, יש ליתן משקל לפגיעה בפרטיות התובעים בעצם הצבת ארון התקשורת בחצר ביתם.  25. בהתחשב במכלול הנסיבות, הריני מעמידה את הפיצוי בגין עוגמת נפש על סך של 2,000 ₪. 

 

הוצאות ושכ"ט עו"ד

 

בקביעת שיעור ההוצאות הריני נותנת דעתי לשיעור החיוב שעל הנתבעים לשלם לתובעים.

 

כמו כן יש להביא בחשבון את התנהלות התובעים והיעדר נכונותם לקבל כל הצעת פשרה, באופן שהיה מייתר את מיצוי ניהול ההליך המשפטי, וזאת בניגוד לנכונות הנתבעים לקבל הצעות פשרה שונות שהועלו במהלך ההתדיינות.

בנסיבות העניין, יועמד שיעור ההוצאות, לרבות שכ"ט עו"ד, ע"ס 5,000 ₪.

 

סוף דבר

 

הנתבעים, יחד ולחוד, ישלמו לתובעים את הסכומים הבאים: 

א. סך של 28,760 ₪ (בצירוף מע"מ) בגין עלות תיקון הליקויים כפי שפורטו בחוות דעת מומחה בית המשפט.

ב. סך של  21,552 ₪ (בצירוף מע"מ) כפיצוי בגין גריעת חלקם היחסי של התובעים בגג המשותף.

סך רכיבים אלה הוא:  50,312 (בצירוף מע"מ).

 

סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת חוות דעת מומחה בית המשפט (14/3/11) ועד התשלום בפועל.

 

בנוסף ישלמו הנתבעים יחד ולחוד לתובעים את הסכומים הבאים:

ג. סך של 8,395 ₪ (בצירוף מע"מ) בגין עלות הסטת ארון התקשורת.

ד. סך של 2,000 ש"ח בגין עוגמת נפש.

ה. הוצאות, לרבות שכ"ט עו"ד, בסך כולל של 5,000 ₪.

 

הסכומים הנקובים בס"ק ג'-ה' יישאו הפרשי הצמדה וריבית ממועד מתן פסק הדין ועד התשלום בפועל.

 

ניתן היום,  י"ז אב תשע"ג, 24 יולי 2013, בהעדר הצדדים.

banner 3d