75. ליקויי בניה- בפסק דין חוזר מיום 23.10.06 דחה ביהמ"ש את תביעתה של שכנה כנגד נזקי רטיבות מהשכן ​

בפסק דין חוזר מיום 23.10.06, בת.א. 17306/04, דחתה כבוד השופטת ניב ריבה את תביעתה של עו"ד רות אמסטר שהוגשה כנגד השכן שמעליה מר לופנפלד אשר היה מיוצג ע"י עו"ד צבי שטיין מר"ג בגין נזקים שנגרמו לדירתה, כביכול, מדירתו של השכן.

 

להלן קטעים נבחרים מפסק הדין 

 

דירת התובעת המצויה בקומה ראשונה על עמודים בתל אביב, שוכנת מתחת לדירתו של הנתבע.

 

בכתב התביעה אשר הוגש בשנת 2004 טוענת התובעת כי חרף האמור לעיל, החלה להתפשט בדירתה רטיבות מדירת הנתבע והקירות כוסו רטיבות ועובש. התובעת, אשר נהגה להשכיר את דירתה נאלצה להפחית, לטענתה, את דמי השכירות ולעיתים אף ננטשה הדירה על ידי שוכריה, מבלי שימצאו שוכרים חילופיים וכל זאת עקב הרטיבות, העובש, והריח הרע שסבלה מהם הדירה במהלך השנים.

 

בתביעתה, פירטה התובעת את התקופות בהן השכירה את הדירה וצירפה חוזי שכירות. עילת התביעה- הפסדים ונזקים שנגרמו לתובעת בשל דירת הנתבע. כתב התביעה מתייחס לתקופות בהן נמנעה מהתובעת אפשרות ההשכרה או לחילופין, כאשר הופחתו דמי השכירות עקב מופעי הרטיבות החוזרים ונזקים נוספים שיפורטו.

 

הנתבע הכחיש טענות התובעת וטען כי דירתו הייתה ריקה במשך שנים וברז המים הראשי שלה היה סגור, דהיינו, שלא יכולה הייתה להיות כל בריחת מים ממנה לדירת התובעת. עוד נטען כי בשנת 1997 שיפץ את הדירה והחליף אינסטלציה. הנתבע הכחיש את טענות התובעת לנזקיה וטען כי לא הוכיחה את הקשר בין נזקים אלה, ככל שהתרחשו, לבין דירתו.

 

הצדדים הגישו תצהיריהם ונשמעו ראיותיהם. פסק הדין ניתן לאחר שהגיש כל אחד מהם את סיכומיו, וקודם שניצלה התובעת את הזכות שהוקנתה לה, להגיש סיכומי תשובה.

 

התובעת עתרה לביטולו של פסק הדין, ומשנדחתה הבקשה, הגישה עליו ערעור. בבית המשפט המחוזי הסכימו הצדדים כי תישמע בקשתה לביטול פסק הדין. ב"כ הנתבע טען כי פסק הדין ניתן לאחר שהתובעת איחרה להגיש את סיכומי התשובה שלה. מששוכנעתי כי לא הגישה אותם משום שנודע לה, באמצעות האינטרנט, כי כבר ניתן פסק הדין, ביטלתיו מתוך חובת הצדק, מבלי שנשקלו כלל סיכויי הבקשה.

 

לתובעת ניתנה האפשרות להגיש את סיכומי התשובה ואלה הוגשו על ידה במועד. בפתח הדברים ציינה התובעת כי הסיכומים מוגשים בנסיבות חריגות. כן נכתב על ידה כי משבוטל פסק הדין "לא תתייחס התובעת לאמור בו, אלא תממש את זכותה להשיב על סיכומי הנתבע."

 

משימה זו אינה קלה. מטבע הדברים, משנדחתה התביעה ונקבע כי התובעת לא הוכיחה את נזקיה, מבקשת היא לשכנע את בית המשפט כי קביעה זו שגויה, וכי מתוך הראיות שהוצגו ונשמעו עולה המסקנה ההפוכה. לפיכך, חרף היותם סיכומי תשובה, עותרת התובעת כי בית המשפט ישקול שוב את עמדתו, שכן פסק הדין לא התבסס על חוסר אימון שרכש בית המשפט לעד זה או אחר, אלא על ממצאים אוביקטיביים .

 

כבר נפסק כי "אמנם, מטרתם של סיכומי תשובה אינה לשמש במה לחזרה על טיעונים שהועלו, אלא לאפשר למערער להתייחס, על דרך התשובה, לטיעונים שהועלו במסגרת סיכומי התשובה של המשיב בערעור. עם זאת, מעצם טיבם של הדברים עשויה להיות חפיפה לא מבוטלת בין תשובה לטיעוני המשיב לבין חזרה על טענות ראשיות של המערער, באופן שיהיה זה מתבקש לחזור, ולו בתמצית, על טענות שהועלו בסיכומים העיקריים." (עא 01 / 908 יכין יצוא (תוצרת חקלאית טריה) בע"מ נ' TENGELMAN WARENHANDELSGELLSCHA FT M [פדאור (לא פורסם) 02 (1) 9], עמוד )2. 10. . מתוך כך, מתקבלים דברי התובעת כי "חזקה עליו (על בית המשפט) כי יקרא את דברי התובעת בלב פתוח וככל שימצא בהם הארה חדשה או נוספת על השאלות השנויות במחלוקת, ישעה לדברים וייעתר לתביעה."

 

ראשית, לעניין האחריות. התובעת מבקשת מבית המשפט לקבוע כי התיקונים שביצע הנתבע בדירה בעת ההליך לפני המפקחת על המקרקעין לא כללו החלפת צנרת, וכי השיפוץ שנעשה בדירתו בשנת 1997 היה קוסמטי בלבד ונועד לאפשר מכירת הדירה, וכי הראיה לכך, שבשנת 2002, בעת שנמכרה, נתרחשה שוב הצפה והרוכשת החליפה את כל הצנרת בדירה משום שנדרשה לכך

 

לטענת התובעת, מכוח ס' 38 לפקודת הנזיקין נ"ח, משהוכח כי דירתה ניזוקה ממים ממקור חיצוני, נטל הראיה המוטל על הנתבע הינו להראות כי המים לא נמלטו מדירתו וכי הטענה כי הרטיבות נגרמה "מהחלון בגג של חדר המדרגות שהרטיב את חדר המדרגות" (עדות הנתבע)- לא תישמע. במיוחד מפנה היא לעובדה כי שתי הדירות מצויות בדיוק זו מעל זו, וכי קיום הנזילות מדירת הנתבע תואם את מועדי נזקי דירתה ומועדי עמידתה ריקה.

 

הסעיף דלעיל אכן מטיל את האחריות לנזק הנגרם כתוצאה מהימלטות דבר העלול לגרום נזק, על הבעלים של אותו "דבר" אלא אם יוכיח ההיפך. לפיכך, צודקת התובעת כי אם יימצא שהוכיחה כי נזקיה, הכוללים אובדן דמי שכירות, פריצה לדירה בהיותה ריקה, אי תשלום וועד בית, הפסדי השתכרות, ותשלומי ריבית בבנק, נבעו מרטיבות בדירתה, יוטל על הנתבע להוכיח כי רטיבות זו לא נגרמה מדירתו, המצויה בדיוק מעל לדירת התובעת.

 

בפסק הדין שבוטל כתבתי כי מתוך המסמכים עלה כי התובעת שיפצה את דירתה בשלשת החודשים האמורים לעיל, אלא שהאחרונה מסיבה תשומת ליבי לפרוטוקול ולמסמכים על מנת להראות כי השיפוץ בוצע במאי 1996. גם בתצהיר העדות הראשית נכתב כי "בחודש מאי 1996 בתום שיפוץ הבית שיפצתי את השירותים וחדר האמבטיה בדירה על מנת שאוכל להשכירה בכ"ד גבוה יותר. השיפוץ ארך כשבועיים תוך כדי שהות השוכרים שהיו בדירה ובתיאום עימהם", לפיכך הנני מקבלת טענתה לעניין מועד השיפוץ.

 

התובעת הציגה בנספח יא', מכתב מיום-31.3.97 המיועד לנתבע: "הפעם גרמה דירתך לדירתי נזק עצום..אין בדעתי גם לחכות לך זמן כה רב..". במכתב זה נדרש הנתבע לשלם לתובעת סכום של 1,200 ש"ח עבור צביעה, הפסד שכ"ד בסך 8064 ש"ח, 260 ש"ח עבור תיקון מנעול, שכן הדירה נפרצה בהיותה ריקה, פרסומים להשכרת הדירה בסך 500 ש"ח, ארנונה מים חשמל וכבלים בסך 1,907 והוצאות נוספות, לרבות שני ביקורי מהנדס (אחיה של התובעת), ובסה"כ 28,755 ש"ח.

 

הראיות מוכיחות כי הדירה הייתה ריקה בחודשים ינואר-מרץ 1997, הטלפון בה נותק ב 26.1.97 וחובר ב 1.4.97, וצריכת החשמל בה היתה מינימלית. חרף כך, אינני מקבלת התביעה בראש נזק זה. התובעת לא צירפה חווות דעת של אחיה להראות רטיבות בדירתה, בשונה מתקופות אחרות, בהן צורפה חוות דעתו. גם השוכרים הפוטנציאליים שחזרו בהם מכוונתם לא הובאו לעדות. תמוהה בעיני אף העובדה שתיקון של 1200 ש"ח גרם לכך שדירה, שלא ניתנה להשכרה הפכה לראויה למגורים תמורת סכום זה.

 

מכיוון שלא הוכח הקשר בין היות הדירה ריקה לבין אי ההשכרה, אינני מחייבת את הנתבע אף בהוצאות הארנונה וועד הבית כפי שנתבעו. באשר לנזקים האחרים- גם אם נפרצה הדירה בהיותה ריקה, והיה צורך להחליף בה מנעול, לטעמי, עקרון ריחוק הנזק אינו מאפשר להטיל על הנתבע את חובת התשלום לכך.

 

הנתבע הכחיש כי קיבל מהתובעת את מכתב הדרישה ו/או כי הבטיח לה סכום כלשהו. עוד הכחיש הוא כי ארעה נזילה כלשהי מדירתו באותה תקופה. בהעדר ראיה תומכת כלשהי לעניין זה הנני קובעת כי התובעת לא הוכיחה כי דירתה נרטבה בשל נזילות התובע ומאליו תביעותיה לנזקים בגין כך, נדחות.

 

דירת התובעת הושכרה בשנית באפריל 1997, למשך שנה. לשיטתה, השיפוץ שביצע נתבע בדירתו ביולי 1997 גרם להצפה עצומה בדירתה ולעזיבתו של השוכר את הדירה בדצמבר 1997. (סעיף 28 ו' לסיכומי התשובה). לתמיכה צורפה חוות דעת של מר אמסטר ישראל, מהנדס, אשר ביקר בדירת אחותו ביום 13.9.97 קבע כי חדר האמבטיה, המובאה וחדרי השינה סבלו מרטיבות, עובש, התקלפות צבע ועוד. באותה תקופה נפרצה הדירה בשנית. כן נטען בחוות הדעת הנתמכת בתמונות כי עקב השיפוץ בדירת הנתבע נשברו חלונות בדירת התובעת.

 

הנתבע מודה כי שיפץ את דירתו ביולי 1997, באופן יסודי, לרבות החלפת חדר אמבטיה ומטבח, אך מכחיש את פניית התובעת אליו או את הקשר בין נזקיה לבין דירתו. יש לזכור כי הנתבע לא התגורר בשכנות לתובעת. על פי חוה"ד ניתן ללמוד כי עד ספטמבר כבר נסתיימו העבודות והמהנדס מצא את דירת הנתבע סגורה.

 

לגבי תקופה זו, לא הוכח כי השוכר עזב את הדירה בשל הרטיבות בה. מחקירת הנתבעת על תצהירה הסתבר כי שוכרים אלה הותירו חובות נוספים כגון ארנונה, על כל תקופת השכירות, מים טלפון וועד בית. את הדירה עזבו בנובמבר, ובמקומם נכנס מי שחתם על ערבות לחיוביהם על פי ההסכם. התובעת נקטה בהליכי הוצאה לפועל כנגד השוכרים והיא גובה את החוב טיפין טיפין. החוב הנגבה משוכרים אלה(אביטל) הינו כפל הנזק הנטען כאן.

 

התמונות שצורפו לחווה"ד ותוכנה, אינם תומכים בתיאור כי הדירה היתה בלתי ראויה למגורים עקב הרטיבות. בחווה"ד, שנערכה בנובמבר, נכתב כי "לפי הנראה לעין פסקו הדליפות אולם הנזק שנגרם בשל הצפה או דליפת מים ניכר לעין וגרם לנזקים בדירת אמסטר". לעניין זה יש לזכור כי בניגוד לטענת התובעת כי דירתה הייתה תפוסה כל העת וכי בשל המיקום המצויין שלה היה לה ביקוש במשך כל השנים, טען הנתבע כי לא השכיר את דירתו במשך שנים רבות וכי בין השנים 2000- 2002 הייתה ריקה ולא נעשה בה שימוש, בין היתר בשל היות הבניין ישן, חדר המדרגות האפל שלו, הרעש המגיע מרח' בן יהודה הסמוך במשך כל שעות היממה.

 

באפריל 1998 הושכרה הדירה פעם נוספת. בתביעתה לנזקיה לתקופה דצמבר 1997- אפריל 1998 לא נקבה התובעת בדמי תיקון ולא צירפה ראיה כי ביצעה תיקון כלשהו. לטענתה, הפחיתה לשוכרות בן ששון ושלימן וגבתה מהן 780 $ לחודש בלבד עקב "הרטיבות ונזקיה בתקרת ומשקופי הדירה וארון הקיר" ( סעיף 5 להסכם) וכן שילמה לשוכרים: "הוא עשה חלק מן התיקונים ואני החזרתי לו את הכסף הם נכנסו לדירה היו עוד כתמי רטיבות, הוא צבע את הדירה..המשקוף עומד כך עד היום. הארון עומד עם כתמי רטיבות עד היום." שנה לאחר מכן הושכרה הדירה לשוטרים.

 

הנני מקבלת טענת הנתבע כי התובעת לא נמנעה מלתבוע בגין כל הוצאה שהוציאה, ואשר לסברתה ניתן היה לייחס אותה לדירת הנתבע. מכאן, שאם בוצעו תיקונים נוספים על ידה או על ידי שוכרים מטעמה, היו סכומים אלה מוצאים ביטויים בכתב התביעה.

 

העד ניר דרור התגורר בדירה החל מאוקטובר 1998. לדבריו, "הדירה היתה במצב שהיתה צריכה צביעה מחדש, היו דיירים קודמים ואני באופן אישי דורש אסטטיקה." בהעדר ראיה לביצוע תיקונים נוספים אין לי אלא להסיק שהרטיבות, ככל שהייתה, התייבשה ולא מנעה את השכרת הדירה. השוטרים שהו בדירה למשך למעלה משנה. שכר הדירה לא הועלה בשל היחסים הטובים בינם לבין המשכירה.

 

ביולי 2001 עזב ניר דרור את הדירה עקב ריח טחב מהקירות. חוות דעת המהנדס מאותה עת קובעת כי חדר האמבטיה, המובאה לדירה וחדר השינה היו רטובים ומקולפים וכי חדר השינה השמאלי סבל מריח טחב.

הנתבע טען כי בתקופה זו לא הייתה דירתו מושכרת וכי במהלך השנים חדרה רטיבות מחדר המדרגות והרטיבה את דירת התובעת אולם העד דרור העיד כי חדרי השינה, שבהם היה ריח הטחב, אינם צמודים לחדר השינה, (נספח י"ח): "לא יתכן שהרטיבות באה מחדר השינה כי הוא פונה לכביש ואילו החדרים פונים צפונה.

לא זוכר שהיתה רטיבות או טחב בחדר השינה." (עמ' 24 לפרוט').נראה כי תופעות אלו היו תוצאות מאוחרות של רטיבות קודמת. לכאורה, זוהי העדות האובייקטיבית היחידה לקיומה של רטיבות שנזק בצידה, אלא שהפעם בחרה התובעת לשוב ולהתגורר בדירתה.

 

בתביעתה עותרת התובעת לחייב את הנתבע בהפסדה בסך 850 $ בגין חודש יולי 2001 , בו היתה הדירה ריקה, אולם על פי הודעתו של מר דרור ועדותו, עזבו השוכרים ביולי 2001 ולא ביוני אותה שנה.

 

התקופה הנוספת היא זו שבה עשתה התובעת שימוש בדירתה. בגין תקופה זו תובעת הגב' אמסטר את נזקיה העקיפים. באותה עת היתה בהריון וילדה במז"ט את בתה. לטענתה, היו פרנסתה וקיומה תלויים בדירה. בסיכומיו, טען הנתבע כי לא ביטח את התובעת בפוליסת כל הסיכונים, לא התחייב לפרנסה ואף לא לזון את בתה, ודברים אלו צוטטו על ידי בפסק הדין שבוטל. תגובתה של התובעת בסיכומי התשובה הינה: "לא דמי ביטוח ולא מזונות, כאמור תובעת ממנו התובעת אלא שאחריות הנתבע מתפשטת על פי הדין גם על עלויותיה הנלוות וההכרחיות של הדירה, כמו הוצאותיה הקבועות כשעמדה ריקה עקב הנזק שגרם, כמו דמי פרסום המודעות.."

 

באוגוסט 2001 סגרה התובעת את הברז הראשי של דירת הנתבע, במחצית השניה של שנת 2002 שוב חזרה, על פי הנטען, הרטיבות, ובסוף אותה שנה מכר הנתבע את דירתו. לטענתו, כאמור, הייתה הדירה סגורה עד למכירתה ואיש לא התגורר בה. הרוכשת, שהתכוונה לשפץ את הדירה שרכשה, גרמה לשיטפון והצפה נוספים. התובעת צירפה תמונות של המובאה להוכיח זאת. מבלי להיות מומחה לעניין, ניתן לראות כי בשונה מתמונות קודמות, הפעם התקרה אכן ניזוקה ונרטבה כולה, אלא שלעניין זה, מכיוון שהנתבע לא היה הבעלים של הדירה באותה עת, אין הוא אחראי לנזקי רטיבות זו. 

 

המסקנות אליהן הגעתי בפסק דין זה אינן שונות מקודמו והוא מצטרף אליו, בשינויים המחויבים. התובעת לא הוכיחה כי פרקי הזמן שבהם לא הייתה דירתה מושכרת, נבעו דווקא מרטיבות ומהצפות שנבעו מדירת הנתבע. לעניין זה יש לציין יחסי שכנות עכורים, תלונות תביעות והשמצות הדדיות, התומכים כולם בטענה כי התובעת לא הייתה ממתינה זמן כה רב לממש את נזקיה, ובהיותה עורכת דין אשר המונחים "צו עשה " וצו מניעה" אינם זרים לה (ראה תצהירה), שתיקתה במשך השנים מחשידה אותה כי תביעתה- תביעת סרק.  

 

לנוכח האמור לעיל נדחית התביעה. 

 

בפסק הדין חייבתי את התובעת בהוצאות גבוהות. אלו שולמו על ידה. הואיל ועמידתה של התובעת על הגשת סיכומי התשובה וביטול פסק הדין באו מתוך זכותה המוקנית כבעלת דין, (גם אם נמצאו בסופו של ההליך חסרי תועלת), איני עושה צו להוצאות נוספות.

 

ניתנה היום א' בחשון, תשס"ז (23 באוקטובר 2006) בהעדר הצדדים.

 

ניב ריבה - שופטת   

banner 3d