32. ליקויי בניה- דרוקר זכריה חויבה לשלם פיצויים לרוכשת דירה בגין ליקויי בניה ירידת ערך ועגמת נפש​

ליקויי בניה בית משפט השלום בת"א חייב את חברת דרוקר זכריה - חברה קבלנית לעבודות אזרחיות בנין ופיתוח בע"מ לשלם לגב' צור אשר הייתה מיוצגת ע"י עו"ד צבי שטיין מרמת-גן פיצויים בגין ליקויי בניה ירידת ערך ועגמת נפש.

להלן קטעים נבחרים מפסק הדין

עיקר העובדות וטענות בעלי הדין

התובעת הגישה לבית המשפט תביעה כספית, בגדרה עתרה לחייב את הנתבעות 1,2 (להלן בהתאמה: "הקבלן" ו"העירייה") לפצות אותה בשל אחריותן הנטענת לליקויי בניה (להלן: "ליקויי הבניה") וירידת הערך (להלן: "ירידת הערך"), שנגרמו לדירת 4 חדרים (להלן: "הדירה"), אותה רכשה.

המחלוקת

האם הוכיחה התובעת קיומם של נזקים הנובעים מליקויי בניה וירידת ערך בדירה.

האם הוכיחה התובעת את אחריותם של מי מבין הנתבעות, לתקן את הנזקים האמורים ו/או לפצותה בגינם.

גובה הנזק

חבותם של יחידי צד שלישי

מומחה מטעם בית המשפט

לנוכח הפערים הניכרים בין ממצאי חוות הדעת מטעם בעלי הדין, מינה בית המשפט את מר אייל שנהב, מהנדס בנין ושמאי מקרקעין על פי הכשרתו, כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה").

המומחה סקר את הדירה ביום 24.1.02 בלוויית נציגי בעלי הדין, עיין במסמכי בי דין ובחוות הדעת מטעם בעלי הדין וביום 4.4.02 הוציא תחת ידו חוות דעת בה קבע את הממצאים והאומדנים כדלקמן: 

אשר לליקויי הבניה

נמצאו בדירה ליקויי בניה המתייחסים לרטיבות ואיטום מסגרות מתקני חשמל, חיפוי ריצוף ונגרות אשר אומדן תיקונם הסתכם לסך של 4,376 ש"ח כולל מע"מ במחירי קבלן מזדמן שיועסק על ידי התובעת.

אשר לירידת ערך

בעניין זה התייחס המומחה לקיר הדרומי במרפסת הדירה, המתנשא לגובה של 2.65 מטר. המומחה ציין כי בניית הקיר האמור יצרה כניסה לחלל גג הרעפים של הבניין אשר הגישה אליו הינה ממרפסת הדירה (להלן: "המחסן").

אשר להשפעתו של המחסן מבחינת שיקולי שומת הערך, נקט המומחה גישה אמביוולנטית.

מחד גיסא, קבע כי הקיר הדרומי גורם לחסימת אור, אוויר ונוף למרפסת ולחדר הדרומי ותמחר ירידת ערך זו בסכום של 12,000 דולר.

מאידך, קבע המומחה כי למחסן שנוצר נודע ערך כלכלי הנובע משימוש בפועל, ע"י התובעת.

השמאי קיזז את הערך הכלכלי הנובע משימוש במחסן (בסכום של 6,500 דולר) מסכום ירידת הערך הגלום בהסתרת נוף, אוויר ואור ואמד את ירידת הערך "נטו" בסכום של 5,500 דולר.

המומחה השיב גם על שאלות הבהרה ששוגרו אליו על ידי בעלי הדין ובגדרם עדכן את אומדן הליקויים בפריט מתקני תברואה (פיצוי נוסף בסך 900 ש"ח) ובפריט חיפוי ריצוף (תוספת בסך 1300 ש"ח ופיקוח הנדסי).

המומחה נחקר בבית המשפט (ישיבת יום 21.2.05), חקירתו התמקדה בסוגיית ירידת הערך להבדיל מסוגיית ליקויי הבניה.

אחריות הקבלן והעירייה לבצוע תיקון הליקויים

הוכח בפני כי התובעת שיגרה לקבלן חוו"ד מפורטת של מהנדס מטעמה ובה פורטו כל הליקויים שאותרו בדירה. אוסיף כי גם מהנדס הנתבעת (אריה נאור), איתר ליקויים בדירה ובכלל זה ליקויים בריצוף.

ב"כ התובעת מזה וב"כ הקבלן מזה פרטו את טענותיהם באשר לאחריות לקיום הליקויים ואומדנם. ולאחר שנתתי דעתי לסוגיה זו אני פוסק כי משקבע המומחה כי קיים ליקוי בריצוף ובמסגרת תשובות ההבהרה ראה להוסיף לאומדן ליקויי הריצוף סכומים נוספים - אין לשעות לטענת הקבלן לפיה לא הודיעה לו התובעת על ליקויים בריצוף במועד וכי עצם מודעותו (המוכחת) של הקבלן לליקוי - די בה כדי להתניע את חובתו של הקבלן לתקן.

מתן הזדמנות נאותה לקבלן

הוכח בפני כי התובעת נתנה לקבלן ולחליפיו הזדמנויות די והותר כדי להשלים את מלאכת התיקונים עד גמירא, אך, הקבלן כשל בכך (גרסת התובעת בסעיפים 44-15 לתצהירה ועדותה בעמ' 2 לפרוטוקול).

גם העובדות לפיהן שיגרה התובעת לקבלן, מספר חודשים קודם להגשת התביעה (ביום 20.10.99), את חוות הדעת מטעמה ובעוד שמחוו"ד המומחה עולה בבירור כי קיימים בדירה ליקויים, גם לאחר ניסיונות תיקון של הקבלן, די בהן כדי להעלות על הקבלן כי קיפח זכותו לבצע תיקונים בעין לאחר שקיבל הזדמנות נאותה לכך.

אשר לשומת ירידת הערך

נקודת המוצא של המומחה בחוו"ד הייתה כי חזקה על התובעת שתעשה שימוש במחסן : עם זאת, פירט המומחה שני שיקולים אשר מכרסמים לא מעט בהנחת היסוד שלו, הדברים אמורים בעובדה לפיה לא ניתן להקנות לתובעת זכות קניינית במחסן וכן, בהיותו רכוש משותף זכאים כל הדיירים לעשות במחסן שימוש כמעבר לצרכי תחזוקה שוטפת (עמ' 11 לחוו"ד המומחה).

על כך יש להוסיף כי בעדותה טענה התובעת כי אינה עושה שימוש במחסן ואף הביעה את חששה כי דירתה תהפוך לבסיס מעבר למחסן וכי דיירים אחרים פנו אליה וביקשו להשתמש במחסן (שם בעמ' 6,7).

הגעתי למסקנה כי לא ניתן להשית על התובעת שווי ערך של מחסן שהיא לא חפצה בו, אינה עושה בו שימוש ו"הקמתו" נכפתה עליה, למעשה, מה גם שלא תוכל לרכוש בו זכות קניינית.

בנסיבות אלו מכרסמות בהערכת המומחה לפיה יש לקבוע ערך שוק לזכות השימוש במחסן.

אני רואה לנכון איפוא לדחות את עמדת המומחה בסוגיה זו ופוסק כי אין לנכות מסכום ירידת הערך (שקבע המומחה בסכום של 12,000 דולר) את שווי עלות השימוש (בסך 6500 דולר).

התוצאה היא איפוא הנזק שנגרם לתובעת והמיוחס לירידת הערך מסתכם לסך של 12,000 דולר.

תחולת חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973

הקבלן כפר בתחולת החוק הנ"ל לגביו, בטענתו כי התקשר עם התובעת בהסכם למתן שרותי תכנון ובניה בלבד.

אין בידי לקבל טענה זו.הגדרת מוכר בחוק המכר כוללת שתי חלופות ראשיות אשר הראשונה בהן ("מי שמוכר דירה שבנה על מנת למוכרה") חלה על הקבלן בעוד שהסייג בהגדרת מוכר (מי שנותן ללא תמורה דירה שלא הוא בנה אותה), אינו חל. בבסיס חוק המכר מצויה התפיסה כי האחריות על פיו מותנית בקיום יריבות חוזית (ראו א. זמיר בחיבורו על חוק המכר דירות בעמ' 165).

העובדה כי הקבלן בנה על קרקע שאינה שלו אינה מוציאה אותו מכלל תחולת הגדרת מוכר (שם בעמ' 173) ודי בהוכחה בדבר בניה לצורך מכירה כדי לקבוע ממצא חיובי בדבר תחולת החוק (שם בעמ' 182,183). ועל יסוד המקובץ לעיל, אני פוסק כי הוראות חוק המכר (דירות) חלות על היחסים החוזיים שבין התובעת לקבלן.

האחריות להיווצרות ירידת ערך והמודעות לקיומו

כזכור, ירידת הערך גלומה בבניית הקיר הדרומי אשר כנטען וכמוכח מחוו"ד המומחה גורם להגבלת אוויר ואור שמש, כמו גם לחסימת הנוף.

מצרף העדויות שנסקרו לעיל מנביע מסקנה חד משמעית לפיה תכניות הדירה, הן בשלב השיווק והן בשלב חתימת הסכם המכר, לא ציינו את גובה הקיר הדרומי. המסקנות הנוספות שניתן לקבוע לאור הראיות הינן כי בשלב השיווק תוכנן מעקה לגובה של עד 1.30 מטר, בעוד שבשלב הגשת תכניות ההיתר שכאמור לעיל, בוצע קודם לחתימת ההסכם - היה ידוע לאדריכלית כמו גם, לקבלן כי גובהו של הקיר הדרומי יהיה 2.65 מטר (סעיפים 8.8.-8.6 לתצהיר האדריכלית ועדותה בעמ' 25).

גרסתה של התובעת, לפיה לא הייתה מודעת לשינוי שחל בגובה הקיר - לא נסתרה והיא מגובה גם מצד היגיון הדברים. גם הטענה לפיה ניתנה לה הזדמנות לעיין במסמכי ההיתר בעירייה הוכחשה על ידה (שם בעמ' 11).

על יסוד כל האמור לעיל, אני פוסק כי הקבלן לא קיים את חובתו על פי חוק המכר (דירות) וצו המכר להביא את דבר השינוי המהותי בקיר הדרומי (המהווה חלק מן הדירה), לידיעת התובעת בשלב הקריטי והרלבנטי שחל במועד כריתת ההסכם, וממילא לא נדרשה חתימתה על תכנית המכר המעודכנת, המדגימה קיר שמגיע עד לתקרת הקומה.

לאחר שנתתי את דעתי לכלל הנסיבות אני פוסק כי יש לייחס לקבלן את מירב האחריות לקיומו של המצג המרושל של הקיר הדרומי בתכנית המכר עם זאת סבורני כי אין לנקות את האדריכלית מכל אחריות שכן זו לא הצביעה בפני על נימוק ענייני ומשכנע למחדל הנובע מאי ציון גובה הקיר בתכניות שהכינה, ואף לא הפנימה כראוי את דרישתו של מוריאל, ערב חתימת ההסכם לוודא התאמה מלאה בין תכניות העבודה לתכניות המכר.

סבורני כי בנסיבות העניין, חבה האדריכלית לקבלן חובת זהירות מושגית ולו על יסוד העובדה כי הקבלן שכר את שירותיה של האדריכלית וזו הייתה צריכה לצפות שהקבלן מסתמך על תוצרי עבודת התכנון.

יתר על כן, בנסיבות העניין התקיימה גם חובת זהירות קונקרטית. ממצא זה מתבקש מן העובדה שהאדריכלית ידעה בבירור כי חל שינוי בגובה הקיר הדרומי, אך לא עשתה דבר כדי לוודא שמידע זה יבוא לידי ביטוי בתכנית המכר.(השוו: לעמדת ביה"מ ב - ת"א (ת"א) 1085/95 מוגרבי נ' דובי , דינים מחוזי ל"ג(4) 125).

ניתן היום כ"ב באלול, תשס"ה (26 בספטמבר 2005), בהעדר הצדדים.

בן חיים מרדכי, שופט

​