32. אחריות מפקח בניה לפצות את המזמין בגין ליקויי הבנייה​

אחריות מפקח בניה לפצות את המזמין בגין ליקויי הבנייה.

מאת: עו"ד צבי שטיין, נוטריון ומגשר

*מאמר זה דן בצורה מקיפה, יסודית ומפורטת בנושא אחריות מפקח הבנייה בתביעות ליקויי בנייה, ובסוגי המקרים בהם תיתכן אחריות מפקח הבנייה בתביעות ליקויי בנייה.

במאמר מובאת סקירת פסיקת בתי המשפט בנושא אחריותו של מפקח הבנייה במקרה של התקשרות ישירה בינו ובין מזמין העבודה והיקף אחריותו, תוך אבחנה בין אחריות לכשלים תכנוניים לבין אחריות לכשלים בביצוע, לסיכום מובאת עמדתו האישית של כותב המאמר בסוגיה.

א. מיהו מפקח בנייה ?

כאשר אדם מחליט לבנות את ביתו החדש, או להרחיב את ביתו הקיים, או כאשר יזם עומד לבנות בית חדש, אחד מבעלי המקצוע הראשונים, אם לא הראשון ביניהם, שעליו לשכור את שירותיו הוא מפקח הבניה.

מפקח הבניה, הוא בדרך כלל הנדסאי בניין בהכשרתו או מישהו אחר ברמת השכלה מקבילה, בעל ניסיון רב בתחום הביצוע בבנייה בכל התחומים, לרבות שלד, ריצוף וחיפוי, איטום, אינסטלציה, טיח, חשמל, צבע ועוד.

בפרויקטים גדולים מפקח הבניה הוא בד"כ מהנדס בנין או מהנדס אזרחי בעל ניסיון רב בתחום הבנייה.

כל חברה קבלנית שמכבדת את עצמה ואינה מחפשת "לחסוך" לעצמה כספים, תשכור את שירותיו של מפקח בניה, אשר יפקח על כל מהלך הבניה עבורה ומטעמה.

במאמרנו זה, נתמקד במפקח הנשכר על ידי אנשים פרטיים הבונים ו/או המרחיבים את ביתם.

ב.  מהו תפקידו של מפקח הבניה?

מפקח בניה, כתוארו, מתפקידו לפקח על כל מהלך הבנייה. הוא "הזרוע הארוכה" של מזמין העבודה בשטח, אשר בדרך כלל הנו חסר ידע ומומחיות בתחום הבנייה ולכן הוא שוכר את שירותיו של מפקח הבניה במטרה להבטיח, מחד, כי הבית יבנה בהתאם להיתר הבניה, ומאידך, כי הבית ייבנה ללא ליקויי בנייה.

כאמור לעיל, מפקח הבניה הוא אחד מבעלי המקצוע הראשונים שנשכר מטעם המזמין ורצוי מאד כי הוא יהיה הראשון שבהם.

מומלץ בחום לכל מי שמתעתד לבנות את בית חלומותיו, להתקשר בהסכם בכתב עם מפקח הבנייה ולהגדיר בהסכם את תפקידיו של המפקח, את היקף הפיקוח ואת שכרו של המפקח.

המפקח אמור, עוד בטרם התחלת הבנייה, לעזור למזמין לאתר בעלי מקצוע, ולקבל ולבדוק הצעות מחיר לביצוע כלל העבודות הכרוכות בבצוע הבנייה מכל הקבלנים שיעבדו בבניין.

יש אנשים שיעדיפו לבחור קבלן ראשי אחד שיבצע את כל העבודה עד מסירת המפתח, מה שנקרא בז'רגון המקצועי "קבלן מפתח".

בחירה בקבלן מפתח אינה מייתרת, בשום פנים ואופן, את הצורך במינוי מפקח בניה לפרויקט.

המפקח אמור לקבל לידיו לפני תחילת ביצוע העבודות את תכניות הביצוע ואת התכניות שעל פיהן ניתן היתר הבניה ולוודא, ולוודא כי הבנייה תתנהל בדיוק לפי היתר הבנייה ללא סטיות ממנו וכן בהתאם לתכניות האדריכליות וההנדסיות.

בנוסף, המפקח אמור לפקח על איכות הבניה על מנת שלא יתגלו ליקויי בניה במהלך הבנייה. ישנם ליקויים שהם ברי תיקון, אולם ישנם ליקויים שאינם ברי תיקון ובלתי הפיכים ועלולים לגרום לירידת ערכו של הבית בצורה משמעותית, מעבר לעגמת הנפש שתיגרם למזמין.

המפקח אמור לבצע פיקוח צמוד על כל מהלך ושלב בבניית הבניין, עד להשלמתם הסופית והמוחלטת ומסירת המפתח למזמין, וזאת בהבדל מפיקוח עליון המוטל בדרך כלל על המהנדס האחראי לביצוע השלד או על אדריכל הבנין.

על המפקח, בד"כ ,לנהל מו"מ ולבצע את ההתקשרויות עם בעלי המקצוע, לבדוק את הצעות המחיר השונות, לבחור עבור המזמין את בעלי המקצוע הטובים ביותר בשיקלול של גובה הצעות המחיר שלהם, להזמין חומרים הדרושים להקמת הבניין בתיאום ובאישור המזמין, לדאוג לאיכותם, וכן להדריך את המזמין ולחסוך לו כספים במהלך הבניה.

בנוסף, על המפקח לבדוק את איכות ושלבי התקדמות העבודה של בעלי המקצוע השונים ולאשר להם את התשלומים בהתאם לשלבי התקדמות העבודה שיוגדרו בהסכמי ההתקשרות.

ישנן מטלות והתחייבויות רבות נוספות שרצוי לכלול בהסכם ההתקשרות בין המזמין ומפקח הבנייה והאמור לעיל איננו מהווה רשימה ממצה, אלא דוגמאות חלקיות בלבד.

ג. אחריות מפקח הבניה כלפי מזמין העבודה.

במקרה בו שוכר אדם, באופן ישיר, את שירותיו של מפקח הבניה, אזי, ברמה העקרונית, אחריותו של מפקח הבניה כלפיו הנה מוחלטת ולא יכולה להיות מחלוקת לגביה. המחלוקת היחידה שתיתכן הנה לגבי היקף האחריות של מפקח הבניה ובהיקף המטלות שנטל על עצמו במסגרת ההסכם בינו ובין מזמין העבודה, בהתחשב בקיומם של גורמים נוספים שנטלו חלק בבניה: הקונסטרוקטור, האדריכל, המודד, הקבלן המבצע וכל מי שייטול חלק במהלך הבנייה.

כאשר מפקח הבניה נתבע ביחד עם בעלי מקצוע אחרים, ביהמ"ש מחלק את האחריות בין הגורמים השונים, ומטיל, על כל אחד מהם, בהתאם לנסיבות, את האחריות היחסית לליקויי הבנייה שנגרמו ו/או לבניה בסטייה מההיתר ו/או מהתכניות.

אל לו, למפקח הבניה, להסכים לתכנון דבר מה המנוגד לחוק ו/או לתקנות ו/או לתקנים השונים. האחריות היא שלו כבעל המקצוע. עליו להזהיר את הלקוח, להתנגד לביצוע כל תכנון שהוא מנוגד לחוק או לתקנות ו/או להמלצותיו, ולא להיגרר אחר דרישות או לחצים מצד המזמין.

על מפקח הבניה לפעול במקצועיות, תוך התאמת המלצות התכנון המתאימות לסוג הקרקע הספציפי ולדרישות החוק והתקנות. במידה והמפקח יפר את חובתו זו הוא עלול להידרש לפצות את המזמין בגין כל הנזקים שייגרמו לו.

ד. עמדת הפסיקה בעניין אחריות מפקח בניה.

ראוי להדגיש, כי מערכת היחסים בין מזמין העבודה ומפקח הבנייה, נשלטת, בראש וראשונה על-ידי חוק חוזה קבלנות, דיני החוזים השונים ודיני הנזיקין. חוק המכר (דירות) אינו רלוונטי להתקשרות זו, שכן מפקח הבניה לא "מוכר" למזמין את הבית או הדירה.

בע"א 3392/93 איברהים אבולהיג'א נגד אלון הגליל - מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ ואח' פד"י נ"ד(5) 872 נפסק: "מעמדו המיוחד של בעל מקצוע המפקח על ביצוען של עבודות בנייה עשוי להטיל עליו חובות מיוחדות, במיוחד כשמדובר במי שמרכז את הפיקוח על פרויקט שלם המבוצע בידי מספר רב של קבלני משנה...".

בת"א (מחוזי-נצרת) 552/98 כרדוש ג'ריס ואח' נגד עירית נצרת ואח' נפסק "ברור כי מכח תפקידו כמפקח, היה על מוסללם להורות על נקיטת אמצעי זהירות כדי למנוע סיכונים לתושבי הבתים הסמוכים. כך גם סבר המומחה מטעם בית המשפט.

בתשובתו לשאלת עו"ד סרג'י, האם בעקבות הממצאים המצוינים במכתב המהנדס קנדלפת מיום 1/6/96 אל המהנדס מוסללם, המעידים על כך שהמבנה מסוכן, השיב המומחה מטעם בית המשפט כי, "אני מסכים שבעקבות מכתב זה היה צורך לנקוט בפעולה מתאימה על ידי מתן אזהרה לבעל הנכס, או המתגורר בו כי עליו לבצע תיקונים. אם המהנדס הבודק היה סבור כי המצב מסוכן היה עליו לפנות לרשויות כדי שיאסרו את השימוש בו.

כבר נפסק בע"פ 402/75 אלגביש נ' מדינת ישראל, פ"ד ל (2), 561, בעמ' 576, כי חומרת רשלנותו של אחר, אין בה, כשלעצמה, כדי לפטור את המעוול מאחריות אם חייב היה לחזות מראש את אשר קרה.

הווה אומר, אם בנסיבות הענין רואים את המעוול כמי שצריך היה לצפות באופן סביר כי המעשים הרשלניים החמורים שנעשו יגרמו לנזק לא נקט אמצעי זהירות למונעו, הוא חייב בנזק".

בת.א. (נצרת) 682/95 בהג'ת מוסא נ. מדינת ישראל (תק-מח 2003 (2) 7799 נקבע: "פיקוח צמוד בפרויקט מטיל על המפקח הצמוד אחריות להשגיח כי הביצוע הנעשה על ידי הקבלן הנו בהתאם לתוכניות של המתכנן וכי תכניות אלו מבוצעות כהלכה על ידי הקבלן המבצע".

בפרשת פולת ואח' נגד אלמור וזינגר חייב כבוד השופט אורן שוורץ את המפקח בכל ליקויי הבנייה שהיו ליקויי ביצוע בהבדל מחיוב האדריכלית בגין ליקויי תכנון בפוסקו: "לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי במוצגים, אני רואה לנכון לייחס לאמנון אחריות לליקויי הבנייה שאותרו בחוות דעת המומחה. 

כעולה מהסכם הפיקוח, אמנון התחייב לבצע פיקוח צמוד. משמעותו של פיקוח צמוד הינה פיקוח יום יומי הדוק המלווה את המבצעים בכל שלב ושלב, תוך כדי הנחייתם באופן שוטף.

באופן זה "עולה" המפקח הצמוד על מירב הליקויים והטעויות במועד.לא אחת נקבע כי ליקויי ביצוע הנם באחריות המפקח הצמוד ולא באחריות האדריכל שקיבל על עצמו את הפיקוח העליון על פרויקט הבניה [ראו: ת"א (חי)  10157/92 בן דור נ' ב.ס. השקעות (ט.פ.) (1998), תקדין-מחוזי 1998(3) 1677; ת.א. (ת"א) 220/95 דניו נ' ארא (פורסם בנבו) (2007)].בהקשר זה, מקובלת עליי האבחנה שערכה השופטת פריאל בת.א. (חיפה) 12343/00 ציון אביב נ' עזבון המנוחה ויקי בן ציוני ז"ל, (פורסם בנבו) (2011):"מהוראות תקנות הפיקוח עולה כי מתפקידו של מפקח עליון לוודא כי הבניה בכללותה מתבצעת בהתאם לתכניות ולהיתר שניתן. מתפקידו של מפקח צמוד לעומת זאת לעקוב אחר ביצוע כל פרטי העבודה." אמנון, כמפקח צמוד על הבניה נדרש להיות נוכח במקום על בסיס יומי. אמנון שימש כנציגה של רחל באתר הבנייה.

מינוי זה נעשה על יסוד מומחיותו בתחום הבניה. הציפייה מאמנון, וזוהי אף התחייבותו החוזית, לפקח על בעלי המקצוע השונים. תכלית הפיקוח הנה מניעת היווצרותם של ליקויי הבניה, או נקיטת פעולה מידית לשם תיקונם, אם נוצרו. נוכחות יומית של אמנון באתר הבניה ופיקוח הדוק על העבודות המבוצעות על ידי בעלי המקצוע השונים, הייתה מונעת את התרחשות הליקויים בזמן אמת.

יתר על כן, כעולה מחקירותיהם הנגדיות של בעלי המקצוע שהעידו לפניי (קבלן השלד, הרצף והטייח) כולם נבחרו לביצוע העבודות על ידי אמנון ולכולם היכרות מוקדמת עמו. גם אמנון, בתצהירו [ס' 10 לנ/14] אישר כי הוא זה שהמליץ לרחל להתקשר עם בעלי המקצוע. מכאן, שהציפייה להתערבותו המקצועית של אמנון "בזמן אמת", בעת ביצוע עבודות הבנייה, מקבלת משנה תוקף בנסיבות ענייננו, מקום בו הבחירה בבעלי המקצוע נעשתה בהסתמך על המלצותיו של אמנון. מטעמים אלה אני קובע כי אמנון הוא שאחראי לליקויי הבניה שאותרו בבית ומפורטים בחוות דעת המומחה"

בפרשת רינגל נגד פיני אדר נפסק לאחרונה: "התובעים טענו כי הנתבע שימש כמפקח בעת ביצוע עבודות השלד וכקבלן בעת ביצוע עבודות הגמר והנתבע טען מנגד כי שימש כמפקח בלבד. ביהמ"ש פסק: "בין כך ובין כך חלה על המפקח החובה לוודא כי כלל העבודות מבוצעות בהתאם לסטנדרט המקובל ועל פי התכנית, וחובה עליו להתריע בפני צד ג' כשאין אלו פני הדברים.

יפים לעניין זה דברי כב' ס' הנשיא, השופט  ש' סרחאן בת"א (שלום נצ') 3188-04 עמרני נ' קרן צור, [פורסם בנבו] (23/11/08), לפיהם:"אכן וככלל, אין מהנדס/אדריכל אחראי לליקויים הנובעים מביצוע לקוי, בהבדל מכשלים בתכנון, אלא אם כן חלה עליו חובת הפיקוח (א. נ. ורדי, דיני מכר דירות (תשס"א), 61).

במקרה דנן, הנתבעת 1 אחראית על הפיקוח על ביצוע המבנה, ובתור שכזו, נושאת היא גם באחריות כלפי התובעים לליקויי הבניה".(וראו עוד: ע"א (מחוזי ת"א) 1625/96 ניר ענב אדריכלים בע"מ ואח' נ' תורג'מן ואח' [פורסם בנבו] (3/2/99) (להלן: "עניין ענב").

עיון בראיות הנתבע מעלה כי אף הוא לא חשב אחרת וכי לאחר סיום העבודות, הגיע לבית מספר פעמים על מנת לבצע תיקונים שונים. ללמדך כי אף הוא סבר שהאחריות רובצת לפתחו (וראו עדות הנתבע בפרוטוקול הדיון מיום 16/9/15 עמ' 81)הנתבע אמנם הוסיף בהקשר זה כי הבית נבנה על פי סטנדרט נמוך שעליו היה מוכן צד ג' לשלם וכן כי הוא לא מצא לנכון להפסיק את הבנייה בשל כך (פרוטוקול הדיון מיום 16/9/15 עמ' 92-94), אלא שסטנדרט בנייה נמוך, אינו הצדקה לחוסר סטנדרט, או לסטייה מן התקן. לא כל שכן כאשר הנתבע מאשר כי הוא לא מצא לנכון להתריע בפני צד ג' שהבנייה נעשית בניגוד לאמור בתכניות ובניגוד לתקן על אף שלרוב הוא עושה כן. 

ויובהר, כי הגם שעיון בחוזה הפיקוח מעלה כי צד ג' שכר את שירותיו של הנתבע לשם בניית הבית מבלי להבחין בין שלב ביצוע עבודות השלד לשלב ביצוע עבודות הגמר (וראו סעיף ה- "הואיל" הראשון לחוזה הפיקוח, נספח 1 לכתב התביעה), כך שגם הטענה לפיה הנתבע נשכר למעשה כקבלן איננה מופרכת, הרי שברי כי לכל הפחות וכמפקח, הוא נשכר לשם ביצוע פיקוח צמוד (להבדיל מפיקוח על).

לתימוכין בעניין זה אפנה לעדות הנתבע אשר אישר כי הוא זה שדאג למציאת קבלני המשנה, הוא זה שטיפל בהצעות המחיר ובהמשך בתשלומים והוא זה שניהל את הקבלנים במהלך עבודתם (וראו עדותו פרוטוקול הדיון מיום 16/9/15 עמ' 72-75).עוד אפנה לעדותו של נדאל, ממנה עלה כי חלק מקבלני המשנה שעבדו בפרויקט זה, עובדים עם הנתבע מזה שנים רבות, וממנה עלה כי רישיון הכניסה שלו לישראל רשום על שם הנתבע, אשר גם משלם לו עבור העבודות, כי הוא עובד רק אתו וכי את צד ג' ראה באתר לא יותר מפעמיים. דפוס זה עולה לכל הפחות בקנה אחד עם פיקוח צמוד, שלא לומר כי הוא מציג תמונה של היות הנתבע קבלן.

תוצאת האמור הנה כי אין לקבל את טענת הנתבע לפיה יש לחייבו באחריות בשיעור של 20% בלבד היות ששימש רק כמפקח, שכן כאשר עסקינן בפיקוח צמוד (להבדיל מפיקוח עליון), ניתן לחייב את המפקח במלוא האחריות לתיקון הליקויים (וראו: עניין ענב לעיל)".

ה. דעה אישית של כותב המאמר.

באשר לאחריות מפקח הבניה כלפי רוכש דירה שהנו צד ג' ואין לו הסכם ישיר עם מפקח הבניה, דעתי היא כי יש לחייב את מפקח הבניה באחריות ישירה כלפי רוכש הדירה, גם במקרה שבו אין התקשרות חוזית ישירה בינו לבין רוכש הדירה, בדומה לאחריותם של בעלי המקצוע האחרים כמו מהנדסים ואדריכלים.

אני דוגל בגישה הגורסת כי מפקח הבניה, לא רק יכול וחייב לצפות, אלא גם צופה בפועל כי מי שישא בתוצאות התרשלותו יהיה לא רק הקבלן, אלא גם אלה שירכשו ממנו את הדירות ויתגוררו בהן, שכן הם אלה אשר יצטרכו לחיות עם דירה סדוקה ולעתים גם שוקעת וכן עם ליקויי בניה שבחלקם לא ניתנים לתיקון וגורמים לירידת ערך של הדירה.

מפקח הבניה אינו פועל בחלל ריק. הוא מוביל את תהליך ביסוסו, חוזקו ועמידותו של המבנה העומד להיות מוקם, אשר יכלול מן הסתם, את דירותיהם ובתיהם של אנשים שיחיו ויבלו את מרבית חייהם במבנים אלה, ועליו לנקוט משנה זהירות עקב כך, והוא אינו יכול לצאת, פטור בלא כלום, למקרה שהוא התרשל בעבודתו וכשל בפיקוח על עבודתם של הפועלים השונים בפרויקט ובהקפדה על כך שהכול נבנה בהתאם לתכניות הבניה ולהיתר הבנייה.

לא נראה לי הגיוני, כי אדם, בהתנהלותו הרשלנית, יגרום נזק לאחר, ואותו אחר שנפגע באופן ישיר, עקב כך, יהיה מנוע מלתבוע את גורם הנזק.

ו. סיכום.

בפתח המאמר הסברנו מי הוא מפקח הבניה.

בהמשך הסברנו מהו תפקידו של מפקח הבניה.

לאחר מכן, הסברנו את אחריות מפקח הבניה כלפי מזמין העבודה.

בהמשך הבאנו את עמדת הפסיקה באשר לאחריות מפקח הבניה כלפי מזמין העבודה במקרה של התקשרות ישירה בינו ובין מזמין העבודה והיקף האחריות של מפקח הבניה, הכל בהתאם להיקף האחריות שנטל על עצמו מפקח הבניה במערכת ההתקשרות החוזית בינו ובין מזמין העבודה.

בסוף המאמר הבאתי את עמדתי האישית בסוגיה.

הותר לפרסום ביום  2.2.2016

 ז. תוספת למאמר מיום 12.6.19

מאז פורסם מאמרי זה, הנושא הובא לפתחם של בתי המשפט במקרים נוספים.

חיובו של המפקח בדין איננה אקט אוטומטי. נטל ההוכחה מוטל על התובע הטוען לאחריות והתרשלות של המפקח והוא חייב להוכיח את כל אלה, בנוסף להוכחת הנזק שנגרם לו. ככל שביהמ"ש הדן בתביעה יגיע למסקנה כי המפקח ביצע את עבודתו בצורה מקצועית ונאמנה, ללא שיקולים זרים, לא הייתה כל התרשלות מצידו בתפקודו בביצוע עבודתו והוא לא יכול היה לעשות דבר נוסף כלשהו כדי למנוע את הנזק, אזי ביהמ"ש יפטור את המפקח מאחריות לקרות הנזק.

תפקידו של המפקח אינו טכני בלבד והוא אמור להבטיח את בצוע הפרויקט על הצד הטוב וללא כשל או ליקוי בביצוע.

על המפקח להתריע בשטח בפני הקבלן המבצע כאשר הוא מבחין בליקוי כלשהו בעבודת הקבלן המבצע. עליו להורות לו להפסיק את ביצוע המשך העבודה ולתקן את הליקוי, ובמיוחד במקרים בהם ככל שהליקוי לא יתוקן באותו שלב והבנייה תתקדם, לא ניתן יהיה לחזור אחורנית ולתקן את הליקוי. לדבר זה יכולה להיות חשיבות בדברים הבטיחותיים ביותר ועל חוזקו ועמידותו של כל המבנה.

המפקח משמש כידו הארוכה של המזמין ובמקרה של פיקוח צמוד, נוכחותו היומית באתר מחייבת כי יפקח בזמן אמת על ביצוע כל שלב בעבודה.

בנוסף, על המפקח ליידע את המזמין בדבר כל כשל וכל בעיה שמתגלים במהלך הבניה וכל אלה חייבים לבוא לידי ביטוי בצורה ברורה ביומן העבודה. על המפקח לנהל יומן עבודה בו ירשום את כל הערותיו לגבי הבנייה על בסיס יומי.

במקרים רבים, כאשר מספר גורמים היו מעורבים בגרימת כשלי הבניה בפרויקט, בוחן ביהמ"ש את היקף אחריותו, תרומתו ורשלנותו של כל אחד מהגורמים ובהתאם לכך, קובע, בפסק דינו, את חלוקת האחריות ביניהם.

עמדתה הכללית של הפסיקה הנה כי מי שמנהל פרויקט ומפקח על עבודות המתבצעות במסגרתו, יש מעמד מיוחד. אם יתגלו פגמים וליקויים, ויוכח כי המפקח לא ביצע כיאות את מלאכתו, אזי המפקח חב חובת זהירות מושגית וקונקרטית כלפי מזמין העבודה.

מצד שני, לא ניתן לחייב את המפקח באחריות לכשל או הליקוי כאשר לא הייתה לו אחריות להיווצרו ו/או כאשר הוכח כי המפקח לא הפר חובת זהירות קונקרטית כלפי המזמין וכי חובה זו הייתה מוטלת על בעלי מקצוע אחרים שהועסקו מטעם התובעים, בהתאם להסכמים שנכרתו עמם.

ניתן לחייב מפקח בגין ליקויי בנייה, בתנאי שתוכח אחריותו, שנבחנת על בסיס של אשמה, ביחס לסטנדרט המצופה מבעל מקצוע סביר בראי הנסיבות.

כאשר מפקח נוטל על עצמו לבצע פיקוח צמוד, בדרך כלל, נדרש ממנו להימצא באתר על בסיס יום יומי מפני שמטרת הפיקוח הצמוד, הנה, בין היתר, לבצע בקרה על טיב העבודה, אישור תשלומים לקבלנים השונים בהתאם לקצב התקדמות העבודה שלהם ולכן עליו להימצא באתר מדי יום ביומו כדי ללוות מקרוב את ביצוע עבודות הקבלנים ולבצע ביקורת  על טיב ואיכות העבודה המבוצעת על ידי אלה.

כאשר מוכח כי בהתאם להסכם ההתקשרות עם המזמין תפקידו של המפקח היה לשמש  "מפקח צמוד", מוטלת עליו, מכוח חובתו החוזית, לדאוג כי העבודה תבוצע בצורה ראויה, ללא ליקויים. זהו עיקר תפקידו של המפקח, ולשם כך מזמין העבודה שוכר את שירותיו. כאשר מתגלים ליקויי בנייה, שהיה בידי המפקח למונעם, הרי שיהיה בכך משום הפרה של הסכם ההתקשרות, והפרת החובה של מפקח סביר.     

מטרת הפיקוח אינה מסתכמת בעריכת רשימת ליקויים, אלא היא רחבה יותר ומטרתה לגרום לקבלן המבצע לתקן את הליקויים שגילה המפקח, סמוך ככל הניתן לאחר שהתגלו. לשם כך, ניתנת למפקח בהסכמים, בד"כ הסמכות לאשר או לדחות את דרישות התשלום מצד הקבלנים.

תפקיד נוסף של המפקח הנו, במקרה שהמזמין נוטה לבחור בקבלן לא מתאים ו/או ראוי, ו/או לא מקצועי דיו להבנתו המקצועית של המפקח ו/או משיקולים כלכליים, מצופה מהמפקח להתריע על כך בפני המזמין ולהסביר לו מדוע לדעתו לא כדאי לו להתקשר עם אותו קבלן.

משקבעתי כי הנתבע שימש על-פי ההסכם "מפקח צמוד", היה עליו, מכוח חובתו החוזית, לדאוג כי תבוצע עבודה ראויה, ללא ליקוים. זהו בעצם לב לבו של עבודת המפקח, ולשם כך מזמין העבודה שוכר את שירותיו. כאשר מתגלים ליקויי בנייה, שהיה בידי הנתבע למנוע, אזי עסקינן בהפרה של הסכם, ובהפרת החובה של מפקח סביר.     

מפקח בניה מטעם מזמין עבודה אינו תפקיד סטטוטורי. בהבדל מבעלי תפקידים אחרים, אשר סמכויותיהם ותפקידיהם קבועים בדין, כך למשל: מנהל עבודה בהתאם לתקנות הבניה; מהנדס המבצע פיקוח עליון על הבניה בהתאם ל, תשנ"ב-1992; ו/או אלו שהחליפו אותן או אחראי לביקורת או מורשה להיתר בהתאם ל, תשכ"ה-1965. לכן, בשונה מגורמים מקצועיים להם סמכויות פיקוח שלטוניות על פי דין, תפקידו של מפקח בניה אינו קבוע בחוק, והוא נרקם ומגבש את אופיו על פי הסכמות חוזיות ונוהג מקובל.

אחריות מפקח אינה מעוגנת בהוראת דין מיוחד. על חובותיו של המפקח ניתן ללמוד מהנוהג המקובל בתחום, מתוך הוראות החוזה, הוראות ונהלים שונים ככל שקיימים כאלה, וסטנדרטים ונורמות של 'המפקח הסביר' כפי שייקבע על ידי בית המשפט. סטנדרט ההתנהגות הראוי של מפקח, יקבע ויימדד ביחס לבעל המקצוע הסביר באותן הנסיבות.

מפקח מטעם מזמין עבודה, כשמו כן הוא, הוא גורם המספק שירותי פיקוח על שירותי בנייה. לעתים הוא משמש כעובד של המזמין או נשכר על ידו, ולעתים נשכר באמצעות גורם חיצוני הקשור עם המזמין בחוזה, אשר שירותיו נשכרו על מנת לבצע פיקוח מטעם המזמין על הקבלן. מסגרת החיובים הבסיסית והעיקרית של המפקח היא במישור החוזי כלפי המזמין. המפקח הוא שלוחו של המזמין וידו הארוכה בכל הקשור לניהול ומימוש החוזה עם הקבלן, ותפקידו לפקח אחר ביצוע התחייבויותיו החוזיות של הקבלן. המפקח יונק את כל כוחו, סמכויותיו ותפקידיו משולחו, מזמין העבודה, על פי החוזה שנכרת ביניהם.

כל תפקידו של המפקח, בכפוף למערכות החוזיות הרלוונטיות, הוא לפקח על הקבלן עבור המזמין, אך לא ליטול על עצמו את התחייבויות הקבלן. תוצאה זו נובעת ממילא מהמסגרת המשפטית בה מצויים הצדדים, שהרי לא ניתן לטעון כי שלוחו של המזמין, אשר לא ניתן להטיל עליו חיוב חוזי כלפי הקבלן העולה על זה של המזמין, אחראי כלפי המזמין בגין הפרת חוזה של הקבלן כלפי המזמין. טענה זו למעשה, היא טענה כי המזמין הוא זה שאחראי על קיום חיובי הקבלן כלפי עצמו. ברור כי טענה זו מופרכת על פניה והיא משמיטה את הבסיס לכל חיובי הקבלן על פי החוזה.

א. , תשל"ד-1974" (המכון למחקרי חקיקה ע"ש הארי סאקר, 1994) עמ' 471-472 אומר: "האם גם הקבלן יכול לתבוע את המפקח בעילה חוזית? בדרך כלל ההתקשרות עם המפקח נעשית רק בידי המזמין, ולכן ההנחה היא שהתשובה שלילית. גם סיכוייה של הטענה כי החוזה בין המזמין למפקח הוא בבחינת חוזה לטובת אדם שלישי, הקבלן, אינם גבוהים. ברגיל, המזמין שוכר את שירותי המפקח כדי שהלה ישמור על האינטרסים שלו כנגד הקבלן, וגם אם הקבלן יוצא נשכר מפעולת המפקח, קשה יהיה למצוא כוונה אמיתית (בחוזה שבין המזמין למפקח) להעניק לו זכות תביעה כלפי המפקח".

עם זאת, חיובי המפקח אינם מתמצים רק במישור החוזי, והוא עשוי לחוב גם על פי דיני הנזיקין כלפי מי שהוא חב לו חובת זהירות. ההלכה הפסוקה קובעת כי "בעל מקצוע נושא בחובת זהירות כלפי כל אלה אשר לפי הידוע לו עלולים להיפגע מפעולותיו המקצועיות" וכן "סמכות הפיקוח על עבודה נושאת בחובה אחריות בקשר לבצוע העבודה" ((3) 349, למרות ששם דובר על מפקח שהיה גם בעל סמכויות על פי דין) "מעמדו המיוחד של בעל המקצוע המפקח על ביצוען של עבודות בניה עשוי להטיל עליו חובות מיוחדות...סטנדרט ההתנהגות של המפקח, כאיש מקצוע, נמדד ביחס לזה של בעל המקצוע הסביר באותן הנסיבות...אחריותו של בעל המקצוע אינה אחריות מוחלטת. זו אחריות על בסיס אשמה. היא תקום רק אם לא עמד בסטנדרט האמור".

תפקידו העיקרי של המפקח הוא שמירה על אינטרס המזמין בקיום התחייבויות הקבלן על פי החוזה. מפקח אינו בא למלא את מקומו של הקבלן, אינו מהווה חלק מהגורם המבצע ואינו אמור לבדוק כל פעולה ופעולה שמבצע הקבלן בשטח לפני ובעת ביצועה.

במערכת החוזית, מינוי המפקח נועד להגן על האינטרסים של המזמין. אין בכך כדי לגרוע מחובתו של המפקח לנהוג באורח אובייקטיבי וחסר פניות גם כלפי הקבלן, דווקא בשל מעמדו והסמכויות הנרחבות הניתנות לו, שלעתים ניתן לראותן כסמכויות של מעין בורר.

בשל המעמד המיוחד של המפקח, מוטלת עליו החובה לנהוג בתום לב כלפי הקבלן, הן בכל הקשור לאישור החשבונות או לאישור הבנייה עצמה.

תוספת למאמר מיום 17-12-19

לא תמיד מתקבלת תביעה נגד המפקח ומקרה בו נדחתה התביעה נגד המפקח ניתן בפסק דין שניתן בימים אלה  בעניין אלוש נגד אלקטרה ואח'.

עובדות המקרה היו שקבוצת בעלי זכויות במגרש התקשרו עם חברת אלקטרה על מנת שתבנה את הבניין. הנתבעת הנוספת הייתה חברת מרגולין שהוגדרה בהסכם הבנייה "המפקח" על בניית הבניין ולכן אין לה כל אחריות לליקויי הבניה שהתגלו.

להגנתה, טענה מרגולין  כי שירותיה נשכרו לצורך ביצוע עבודות תיאום התכנון והניהול ההנדסי של פרויקט בניית הבניין, ואין בינה ובין התובעים כל יריבות והיא לא התקשרה עמם בהסכם כלשהו. עוד טענה מרגולין כי לא תכננה את הבניין, לא ביצעה את הבניה ואף לא התבקשה  לבצע פיקוח צמוד על הבניה

התובעים טענו לאחריות מרגולין עקב כך ששירותי הפיקוח שנתנה הוענקו בצורה לקויה.

מרגולין הודתה שהעניקה שירותי פיקוח בבניין  אך טענה כי לא נכרת הסכם כלשהו בינה ובין התובעים ולכן גם לא נתנה שירותי פיקוח כלשהם לתובעים. לטענתה, ההתקשרות שלה הייתה מול היזם של הפרויקט ומי שארגנה את קבוצת הרכישה

לטענתה, תפקידה הסתכם בפיקוח על עבודות הקבלן, התאמתן לתוכניות ועל תשלום חשבונותיה, ללא כל קשר לליקויי הבניה.

התובעים טענו ליריבות מול מרגולין בהסתמך על הסכמים שכרתו עם חברי קבוצת הרכישה מהם רכשו דירות בבניין, שכללה גם את המחאת זכויות המוכרים השונים כלפי בעלי המקצוע שבנו את הבניין לרבות מרגולין .

על מנת לבסס את תביעתם, היה על התובעים להראות אם וכיצד הומחו להם הזכויות שיש למי ששכר את שירותי מרגולין לפיקוח על בניית הבניין, אולם הם לא עשו כן ולא הציגו ראיה כלשהי התומכת בטענת היריבות שלהם מול מרגולין ואף לא חוזה כלשהו. ביהמ"ש קבע כי על התובעים מוטלת הייתה החובה להציג את ההסכם בקשר עם הפיקוח ולא על חברת מרגולין.

ביהמ"ש קבע  כי התובעים לא הוכיחו כל יריבות מול מרגולין ואף לא הוכיחו כי נפל דופי בשירותי הפיקוח שנתנה חברת מרגולין בקשר עם ליקויי הבניה בבניין..

המצהיר מטעמה של מרגולין העיד כי תפקידה של מרגולין כלל תיאום בין הגורמים השונים המעורבים בבנייה, ופיקוח על ביצוע הבנייה לפי התוכניות .

הסכם הבניה קבע מפורשות את אחריותה של אלקטרה לתיקון ליקויי הבניה וביהמ"ש קבע כי  לא ברור מהו הבסיס לטענת  התובעים  להתחייבות של מרגולין שלא יהיו ליקויי בנייה בבניין, או לאחריות של מרגולין לתיקון ליקויי בנייה ככל שיתגלו.

ביהמ"ש קבע כי גם טענת התובעים להפרת התחייבות מרגולין שהבניה לא בוצעה בהתאם לתוכניות, נטענה ללא כל בסיס בראיות.

בתצהיר היחיד מטעם התובעים, אין כל טענה עובדתית לכזו רשלנות של מרגולין, והוא בכלל לא היה מעורב בביצוע הבניה. גם המומחה, בחוות הדעת מטעמו או בעדותו, לא טען כלל לבנייה שבוצעה בניגוד לתוכניות או שלא לפי התוכניות.

לאור כל הנ"ל ודחיית טענות נוספות של התובעים דחה בית המשפט את התביעה כנגד המפקח חברת מרגולין.

*כותב המאמר הנו עו"ד, נוטריון ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה כשלים בבניה וירידת ערך  למעלה מ-38 שנים.

רחוב סמטת הבאר 3 רמת-גן מיקוד 52465

טלפונים: 6728559-03, 6720503-03

פקס' 6739193-03

טל' נייד:  5781323-050

דוא"ל  

אתר:  

כל המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד שנכתב על דעת כותב המאמר בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או תחליף לו ו/או חוות דעת משפטית ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות והנו חלקי בלבד ולא ממצה. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים ו/או המצורפים להם. כל המסתמך על המידע הכלול במאמר זה בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מכותב המאמר כל אחריות.

אין לשכפל, להעתיק, לצלם, להקליט, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או בכל אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר – כל חלק שהוא מתוך מאמר זה, השימוש במאמר זה מותר אך ורק לצורך ציטוט והפנייה למאמר העברתו או חלק ממנו לגורם אחר מהווה הפרה של זכויות היוצרים.

​