12. ליקויי בניה- פיצוי בגין פיקוח הנדסי בתביעות בגין ליקויי בניה​

ליקויי בניה- פיצוי בגין פיקוח הנדסי בתביעות בגין ליקויי בניה.

 

מאת: עו"ד צבי שטיין, נוטריון ומגשר

 

*מאמר זה דן בצורה מקיפה, יסודית ומפורטת בנושא פיצוי בגין פיקוח הנדסי בתביעות בגין ליקויי בנייה.

 

בפתח המאמר מוצגת הבעיה. המאמר סוקר את הפסיקה הישנה והעדכנית, ששללה וצידדה בפסיקת הפיצוי בראש נזק זה מסביר כי אין לפסוק פיצוי בגין פיקוח הנדסי בראש נזק של ירידת ערך.

 

המאמר מבהיר כי פסיקת הפיצוי בגין פיקוח הנדסי אינה מותנית בביצוע התיקונים בפועל. בהמשך מובאת עמדתו האישית של כותב המאמר ופרק סיכום.

 

א. הצגת הבעיה

 

בתביעה בגין ליקויי בנייה, תבעו רוכשי הדירה את הקבלן אשר בנה את דירתם לתשלום פיצויים בגין הליקויים שנתגלו בדירה.

 

לאחר שהתובעים והקבלן הגישו לתיק ביהמ"ש חוות דעת על ידי מומחים מטעמם, התברר כי המרחק בין חוות הדעת של המומחים הוא בערך כמו המרחק מת"א לשתי אצבעות מצידון.

 

בית המשפט אשר דן בתיק מינה מומחה מטעמו.

 

המומחה מטעם ביהמ"ש קבע כי עלות תיקון הליקויים הנה 80,000 ₪ בצירוף 10% פיקוח הנדסי ובצירוף מע"מ.

התובעים טענו כי יש לפצותם בגין כל הסכומים שנקבעו על ידי המומחה מטעם ביהמ"ש בחוות דעתו, לרבות הפיקוח ההנדסי והמע"מ.

 

לעומתם, טען הקבלן, כי אין לפצותם בגין הרכיב של פיקוח הנדסי, שכן, ממילא, התובעים לא ישכרו את שירותיו של מהנדס או בעל מקצוע ראוי אחר, על מנת שיפקח על ביצוע העבודות ולכן לא מגיע להם כל פיצוי בגין רכיב הנזק של הפיקוח ההנדסי.

 

מאמרי זה ינסה להבהיר מהו המצב המשפטי הנוהג בנושא זה ומי מבין הצדדים הנ"ל צודק בטענותיו.

 

ב. עמדת הפסיקה ששללה פיצוי בגין פיקוח הנדסי

 

עמדת בתי המשפט בסוגיה איננה חד משמעית ואחידה.

 

קיימת פסיקה לא מעטה בה שללו בתי המשפט פסיקת פיצוי בגין פיקוח הנדסי והדברים נכונים בעיקר לגבי פסיקה ישנה יותר של בתי המשפט.

 

בפרשת  דנינו ואח' נגד מליבו ישראל בע"מ (לא פורסם) נפסק ע"י כבוד השופטת ד"ר דנון:" אינני סבורה כי יש צורך בפיקוח הנדסי לבצוע התיקונים. הדברים אינם מסובכים ויכולים בהחלט להעשות על ידי קבלן ראשי שיבצע בעצמו את כל התיקונים.

 

בפרשת תמר אביטן ואח' נגד בזלת להשקעות ובנין בע"מ ואח',נמנע כבוד השופט ישעיה מלפסוק פיצוי לתובעים בגין פיקוח הנדסי, על יסוד הצפי הסובייקטיבי האישי שלו שהתובעים לא ייעזרו בשירותו של מהנדס לצורך הפיקוח על ביצוע התיקונים בפוסקו:"על פי קביעותיו של המומחה יש להוסיף לסכומים שנקבעו בחוות דעתו 25% בגין העובדה שתיקון הליקויים יבוצע על ידי כל בעל דירה (תובע) בנפרד ולא במקובץ בכל הדירות.

 

אין מקום למנוע תוספת זו מהתובעים, שכן, משנכנסו לדירותיהם וקיבלו הם את החזקה עליהם, רשאי ואף זכאי כל אחד מהם לבצע התיקונים ע"י קבלן או בעל מקצועו מטעמו ולפי ראות עיניו.

 

אין לחייבם לבצע את התיקונים ע"י אותו קבלן או בעל מקצוע בכל דירות. מאידך גיסא, אין להוסיף לעלות התיקונים את התוספת בשיעור 10% בגין פיקוח הנדסי (כפי שקבע המומחה) שכן יש להניח כי משיבצעו התובעים את תיקוני הליקויים באופן פרטני, כל אחד בדירתו הוא, יימנעו הם מפיקוח הנדסי, שכן היקף התיקונים בכל דירה ודירה, יהיה קטן יחסית ולא יצדיק פיקוח כזה. מכל מקום, אין מקום לחייב את הנתבעים לממן לתובעים פיקוח הנדסי בנסיבות אלה".

 

על עמדתו זו, חזר כבוד השופט ישעיה, גם  בדונו בענין אולפן ראובן ועוד 35 אח' נגד כ.מ.ב.ק. לפיתוח וייזום בע"מ שם פסק: "לעומת זאת, אין בידי לקבל הוספת מחיר נוספת בשיעור 10% עבור פיקוח הנדסי שכן יש להניח כי התובעים שיתקנו באופן פרטני את הליקויים בדירותיהם לא יזקקו לפיקוח הנדסי או ימנעו ממנו שכן מדובר בהיקף קטן יחסית של תיקונים בכל דירה, אשר אינו מצדיק פיקוח הנדסי".

 

במקרה אחר, נמנע כבוד השופט אברהם טל לפסוק פיצוי בגין פיקוח הנדסי, אך היה זה בשל העובדה כי המומחה מטעם ביהמ"ש לא קבע פיצוי בגין ראש נזק.

 

המקרה נדון בענין נאוה אליהו ואח' נגד  אשדר חברה לבניה בע"מ בו נפסק כבוד השופט אברהם טל"אינני מוצא למוצדק להוסיף לסכומים שנקבעו על-ידי המהנדס פריידלין סכום נוסף בגין פיקוח הנדסי, שכּן כדבריו בעדותו, העבודות שיש לבצע אינן טעונות פיקוח הנדסי".

 

ראוי להדגיש לגבי פסק דין זה, כי ההחלטה הינה ספציפית לעובדות המקרה, במקרה זה, סבר כבוד השופט ישעיה כי העבודות שיש לבצע אינן טעונות פיקוח הנדסי, ולא כי ברמה העקרונית אין לפצות בגין פיקוח הנדסי בכל מקרה.

 

ביהמ"ש העליון מפי הרכב כבוד השופט רובישנטיין בפרשת  אולפן ראובן ועוד 35 אח' נגד כ.מ.ב.ק. לפיתוח וייזום בע"מ אימץ את עמדתו של כבוד השופט ישעיה וקבע:"פיצוי נוסף של 10%: בית המשפט קמא לא פסק למערערים פיצוי נוסף של 10% בעבור פיקוח הנדסי על התיקונים, בנוסף ל- 25% שזיכה אותם בהם בעבור ביצוע עצמי של התיקונים. המערערים משיגים על כך. דעת בית המשפט נראית לי. רוב רובם של הליקויים אינם מחייבים פיקוח הנדסי כזה".ניישיייש להדגיש.

 

סבור שיש לחייב את הנתבעים בהוצאות פיקוח הנדסי, כאשר העבודות אינן מבוצעות על ידי חברת יפרח, אלא על ידי גורם אחר שהתובעים יבחרו בו לפי שיקול דעתם.

 

כמו כן מדובר בעבודות ספציפיות ומוגדרות מראש ולא באיזה פרוייקט כולל ומורכב התובעים יוכלו להבטיח עצמם בחוזה עם אותו גורם לגבי כל ליקוי בביצוע התיקונים למשל ולא על ידי מתן ערבויות מתאימות על ידי הקבלן".

 

ג. עמדת הפסיקה המצדדת בפסיקת פיצוי בגין פיקוח הנדסי

 

סקירת הפסיקה מראה, כי הדעה השלטת כיום בבתי המשפט הנה בעד מתן פיצוי בגין פיקוח הנדסי, כאשר הדבר נקבע על ידי המומחה מטעם ביהמ"ש. עמדה זו הובעה גם בעבר על ידי בתי המשפט, אולם כיום, נראה כי היא זו השלטת.

 

בת.א. (י-ם) 469/88 זעפרני ואח' נ' רמט בע"מ, נפסק ע"י כב' השופט צבי טל:"פיקוח על ביצוע התיקונים נראה לי כדבר נחוץ בהחלט. זוהי הוצאה לא גדולה יחסית, המצדיקה את עצמה במלואה, שכן היא עשויה למנוע נזקים כבדים הרבה יותר מחמת ביצוע רשלני ולא נאות, והשחתת כל המאמץ הגדול לריק."

 

דעה דומה הובעה ע"י כבוד השופטת ד"ר דרורה פלפל  בענין אביסרור רפאל ואח' נגד שיכון ופיתוח לישראל בע"מ בו פסקה:"בצדק קבע מומחה ביהמ"ש כי יידרש מהנדס אשר ייפקח על ביצוע עבודות התיקון וינחה את מנהל העבודה והעובדים.

 

שכר המהנדס הוא 3,000 ש"ח ואף הוא יתחלק בין הנתבעת וצד ג' באופן יחסי להיקף הליקויים בהם חבה כל אחת מהן.

 

כאמור, הנתבעת חבה בשיעור של 80% מסך כל הליקויים ועל כן חבה גם ב- 80%

משכר עבודתו של מהנדס הפיקוח. בהתאם, צד ג', תחוב ב- 20% משכרו של מהנדס, ישירות לתובעים ולצורך הקלת הגבייה.

 

מכיוון שהנתבעת לא אטמה את החללים עד היום, ולאור מסכת ההידברות הלא מוצלחת בין הצדדים עד היום, אני קובעת שאת האיטום תבצע כל משפחה על חשבונה. נגזרת מהסכומים שנקבעו לצורך תיקוני רטיבות, לאור מהותו של הליקוי ויחסית לשאר הסכומים… אני קובעת שהנתבעת תפצה את התובעים…בסכום של 3,000 ש"ח נכון ליום מתן פסק הדין. סכום זה כולל גם 10% עלות פיקוח+ מע"מ".

 

בפרשת שובל מזל ואח' נגד החברה לבנין ונכסים מישור החוף בע"מ (לא פורסם) נפסק ביום 5.7.99 ע"י כבוד השופטת וינבאום וולצקי: באשר לחיוב בהוצאות פיקוח הנדסי מאחר והתובעים אינם בעלי מקצוע לא יהיו בידיהם הכלים לפקח על אופן ביצוע העבודות לתיקון הליקויים.

 

מטעם זה סבירה בעיני קביעת המומחה לחייב הנתבעת בהוצאות הפיקוח ההנדסי תוך כדי ביצוע העבודות, על מנת שיושלמו כראוי ולא יהיה צורך לתיקונים נוספים".

 

בפרשת  בויארסקי יהודית ומשה נגד ישראל אהרוני ובניו חברה לבנין ונכסים בע"מ  נפסק ע"י כבוד השופטת סימון ביום  8.11.05:"מהטעמים שפורטו בסע' 6 לפסק דין זה, אני קובעת שהתובעים יהיו זכאים לפיצוי גם בגין ביצוע על ידי קבלנים מזדמנים וגם בגין פיקוח. אין שום סיבה, שהתובעים לא יקבלו פיצוי כספי מלא בגין הסכומים, שיהא עליהם להוציא מכיסם כשיהיו מעוניינים  לבצע התיקונים בכוחות עצמם, על ידי קבלנים, שיועסקו על ידם תחת פיקוח מהנדס שישכרו שירותיו".

 

בפרשת שלמה ודפנה גיגי ואח' נגד פנורמה הצפון - חברה לבניה בע"מ נפסק ע"י כבוד השופטת שושנה שטמר ביום 4.1.09:"התובעים טענו, כי יש להוסיף לאומדן עלות התיקונים, כפי שהוצע ע"י המומחה מטעם בית המשפט, עלות פיקוח הנדסי, רווח קבלני ומע"מ. עוד התבקש שערוך אומדן העלויות להיום.

 

הנתבעת טענה לכל אורך סיכומיה, כי התובעים אינם מעוניינים בתיקון הליקויים, ומטרתם היא התעשרות על חשבונה. לפיכך, אין להוסיף לאומדן עלות התיקונים גם רכיב של עלות פיקוח הנדסי, שכן התובעים  לא יבצעו את התיקונים בפועל.

 

המומחה בחוות דעתו הוסיף לפיצוי לכל תובע עלות פיקוח הנדסי בשיעור 10% מאומדן עלות התיקונים וכן מע"מ כחוק.

 

עוד כתב המומחה, שאם ייקבע כי הנתבעת אינה זכאית לתקן, אזי יש להוסיף לעלות התיקונים 20% מסך הפיצוי, עבור רווח קבלני.

 

אינני מקבלת את עמדת הנתבעת, לפיה סביר להניח כי התובעים לא יתקנו את הליקויים. המומחה מצא ליקויים לא מעטים, המפריעים להפיק הנאה מרכושם של התובעים, אותו רכשו במיטב כספם. לאחר שקבעתי שהנתבעת מיצתה זכותה לתקן, התובעים זכאים להזמין בעלי מקצוע אחרים לביצוע התיקונים, ומגיע להם בשל כך הפיצוי, על תוספותיו, כפי שהציע המומחה.

 

הוספת 20% כאמור, נעשתה כאשר קיבלתי את האומדן עליו המליץ המומחה. במקרים המעטים בהם לא קיבלתי המלצתו, נקבע סכום הכולל בתוכו את הרווח הקבלני (לפסקי דין בהם נקבע פיצוי נוסף בגין פיקוח הנדסי, ראו בספרו של זמיר, בעמ' 470, ה"ש 593)".

 

בפרשת קניאל מירי ואח' נגד שלמה לשמן בע"מ נפסק ע"י השופטת רות רונן ביום 5/11/08:" עוד יוער כי המומחה קבע בחוות דעתו תוספת של 10% עבור תיאום/פקוח הנדסי בקשר לביצוע התיקונים ברכוש המשותף (סכום של 5,400 ש"ח). בתשובות ההבהרה לשאלות התובעים (צורף כנספח לסיכומי התובעים) הבהיר המומחה כי הוא ממליץ על תוספת זו עקב ההיקף המוגבל של ליקויי הבניה ותיקונם (ר' תשובת המומחה לשאלה 2 י). לאור קביעתו של המומחה שהינה במסגרת מומחיותו, ומאחר שהנתבעת לא העלתה כל טענה בנוגע לתוספת זו (אלא לענין התוספת של 40%), יש להוסיף תוספת זו לעלות התיקונים ברכוש המשותף".

 

פסק דין נוסף של ביהמ"ש העליון אשר המשיך את המגמה החיובית  נדון בפרשת י.ר. אחים עזרא חברה לבנין בע"מ נגד משה זאב ועוד 28 אח' בה נפסק ע"י הרכב כבוד השופט רובינשטיין ביום 11.11.09:"המערערים הלינו על כך שבית משפט קמא חייב אותם בתשלום בגין פיקוח הנדסי ביחס לליקויים בדירות המשיבים, מבלי להתנות את התשלום בביצוע התיקונים בפועל.

 

דין הטענה להדחות. הפרקטיקה הנוהגת היא כי משנקבעה עלות התיקון של אי ההתאמה בדירה, יש לפסוק בנוסף לעלות, סכום עבור פיקוח הנדסי ומע"מ, ואין זה עניינו של המוכר מה יעשו הרוכשים עם הסכום שנפסק לזכותם. כך נאמר בע"א 1772/99 זלוצין נגד דיור לעולה... "תשלום מע"מ מהווה חלק בלתי נפרד מעלות התיקונים, ומשנקבע כי זכאים הם הדיירים לפיצויי-כסף כעלות התיקונים, זכאים הם ממילא גם למע"מ המהווה בימינו ובמקומנו חלק בלתי נפרד מעלות התיקונים. הדיירים זכאים להשבת מצבם לקדמתו ורק כך יבואו אל שלהם. אין זה עניינה של דיור לעולה אם יבצעו הדיירים תיקונים אם לאו, וגם אם ימכרו את דירותיהם לצדדים שלישיים ייגרע מערכן של הדירות כדי שווי הליקויים, לרבות מע"מ, שכן כך יידרשו הקונים לשלם למי שיבצע תיקונים".

 

מקרה נוסף נדון בפרשת צבי פרידמן ואח' נגד אלרם חברה לשיכון בו נפסק ע"י כבוד השופטת גדות ביום 4.3.2010 :"עלויות תיקון עצמיות ודמי פיקוח קבלני:עלויות תיקונים אשר נעשים על ידי אנשים פרטיים גבוהות יותר מהעלויות של אותם תיקונים המבוצעים על ידי קבלן.

 

לפיכך, העריך טיגרמן, כי יש להוסיף לעלויות התובעים 30% בגין רכיב זה. בנוסף ביקשו התובעים להוסיף על התשלום 10% נוספים בגין דמי פיקוח הנדסי.

 

לענין התוספת של 10% עבור פיקוח  הנדסי, העיד טיגרמן בעמ' 5 לפרוטוקול מיום 19.4.05, כי יש מקום לפצות את התובעים ב-10% נוספים בגין פיקוח הנדסי.

 

המומחה הוסיף והעיד, כי תוספת של 10% היא אך ורק על עלות העבודות ללא התוספת של 30%, כשעל תוספת זו של 10% יש הוסיף מע"מ.

 

התובעים זכאים להשבת מצבם לקדמותו.

 

גם אם ימכרו את דירותיהם לצדדים שלישיים ייגרע מערכן של הדירות כדי שווי הליקויים, לרבות מע"מ, שכן יידרשו הקונים לשלם למי שיבצע תיקונים (ראו: ע"א 1772/99 זכריה זלוצין ואח' נ' דיור לעולה בע"מ, נה(4)  203, 209).אי לכך זכאים התובעים לפיצוי בגין הליקויים, כשעל עלות התיקונים יש להוסיף 40% + מע"מ".

 

בפרשת בראלי  עמירם וויאולטה ואח' נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ ושיכון עובדים בע"מ , נפסק ע"י כבוד השופטת חנה לפין הראל ביום 18.8.2010 :"המומחה השיב, בתשובות לשאלות הבהרה מ- 4/12/2008, כי הפיקוח ההנדסי חל רק על הנתבעות, וכי לא ניתן לוותר על פיקוח שכזה, זאת על מנת להימנע מהמשך קיום הליקויים או אף החמרתם.

 

בהתארגנות נכונה ויעלה ניתן יהיה לצמצם את זמן ביצוע עבודות התיקונים הנדרשים, אך לא כנטען על ידי הנתבעות, שלושה ימי עבודה מלאים בלבד, הינה הערכה ממעיטה באופן קיצוני ואינה ריאלית.

 

התובעים ביקשו בתוספת לשכר שנקבע על ידי המומחה, סכום נוסף של 5,700 ₪.  הנתבעות טוענות מנגד, כי אין להוסיף לעלות התיקונים שנקבעה בחוות דעת המומחה כל סכום בגין פיקוח הנדסי, וגם אם כן, אם התובעים זכאים, זכאים הם לכל היותר לסך של 800 ₪ + מע"מ.

 

מרגע שהתיקונים יבוצעו על ידי קבלן שלא מטעם הנתבעות, יש להוסיף לסכום זה, עלות פיקוח הנדסי, על מנת להבטיח ביצוע נכון של התיקונים.

 

המקובל הוא להוסיף לעלות התיקונים סכום נוסף של 10% בגין פיקוח הנדסי, ועל כן לסכום עלות התיקונים בתוספת 25% בגין קבלן מזדמן יש להוסיף 10% בגין פיקוח הנדסי.

 

מעבר לכך, אין בפסיקה אשר צוינה על ידי הנתבעות, כדי להועיל לה, מהטעמים הבאים :

א.   בת.א. 10374/96 שטרית אברהם נ' אחים שרבט חברה לבניין בע"מ. בפסק דין זה כב' השופטת וסרקרוג  הבחינה בין אפשרות של ביצוע תיקון הליקוי בפועל, לבין אפשרות לפיה העלויות אותן קבע המומחה, יהפכו לפיצוי. לכן, אם מדובר במצב בו התובעים בוחרים שלא לבצע את התיקון בפועל, אין להוסיף על האומדן שנקבע,  כל סכום בגין הפיקוח וכו'.

במקרה דנא, לא הוצגה בפניי כל ראיה, כי התובעים אינם מתכוונים לבצע את תיקון הליקויים.

 

ב.  ב- ת.א. (מחוזי חיפה) 297/96  אוחנה רחל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, המומחה מטעם בית המשפט לא קבע כי יש צורך בפיקוח הנדסי, בעוד  שכאן קבע המומחה, כי יש בכך צורך.

 

ד. אין לפסוק פיצוי בגין פיקוח הנדסי בראש נזק של ירידת ערך.

 

במאמרי "פיצוי בגין ירידת ערך בתביעות בגין ליקויי בנייה" הבהרתי את המונח "ירידת ערך" כדלהלן:

א. ירידת ערך של נכס הינה הפרש המחיר שמוכר פוטנציאלי יוכל לקבל מקונה פוטנציאלי עבור הנכס שלו בשל קיומם של ליקויי בניה בנכס, לעומת המחיר שניתן יהיה לקבל עבור נכס דומה בסביבה בה מצוי הנכס.

 

ב. ירידת הערך מבוססת על הנזק שייגרם לשווי הדירה בשוק החופשי בעיני קונה פוטנציאלי סביר בגין הליקויים שאינם ניתנים לתיקון או שאין כדאיות מעשית לתקנם, וזאת עפ"י אופי ושיעור פגיעתם בשימוש השוטף והפונקציונלי בדירה, באסתטיות של הדירה וכיו"ב.

 

מכאן, ירידת הערך נפסקת במקרים בהם לא ניתן לתקן את הליקוי, וכאשר לא ניתן לתקנו, אין גם מקום לפסוק פיקוח הנדסי בגין עבודות שלעולם לא תבוצענה.

 

חיזוק לדעה זו ניתן למצוא  בפסק דינו של כבוד השופט דוד חשין מיום 2.9.210 בפרשת  הסוכנות היהודית נ' א. אפשטיין ובניו (ישראל) בע"מ, שם נפסק :" אני מקבל את טענת הנתבעת כי אין להוסיף פיקוח הנדסי על הסכומים שנקבעו כפיצוי בגין ירידת ערך, מהנימוק שלעיל ביחס למע"מ".

 

ה. האם פסיקת הפיצוי בגין פיקוח הנדסי מותנית בביצוע התיקונים בפועל?

 

המגמה של בתי המשפט כיום הנה לפסוק את הפיצוי בגין ראש הנזק בגין פיקוח הנדסי, גם אם התובעים לא יבצעו את התיקון.

 

בפרשת הסוכנות היהודית נ' א. אפשטיין ובניו (ישראל) בע"מ, נפסק ע"י כבוד השופט דוד חשין: "בדומה למע"מ, גם כשעסקינן בפיצוי בגין פיקוח הנדסי, הלכה חוזרת ונשנית היא שאין צורך להתנות את תשלום הפיצוי בביצוע התיקונים בפועל. כך, למשל, נקבע לאחרונה  בע"א 8949/07  אחים עזרא חברה לבנין בע"מ נ' משה זאב ואח', [פורסם בנבו] ניתן ביום 18.11.09, בס' 12: "הפרקטיקה הנוהגת היא כי משנקבעה עלות התיקון של אי ההתאמה בדירה, יש לפסוק בנוסף לעלות, סכום עבור פיקוח הנדסי ומע"מ, ואין זה עניינו של המוכר מה יעשו הרוכשים עם הסכום שנפסק לזכותם". ור' גם ע"א 9085/00 שטרית נ' אחים שרבט חברה לבנין בע"מ, [פורסם בנבו] ניתן ביום 21.7.03, בפסקה 9: "כלל הוא בתורת הפיצוי כי יש להעמיד ניזוק במצב שהיה נמצא בו אלמלא אירעו ההפרה והנזק שנצמח בעקבותיה ... יש לשלם את הפיצוי על בסיס ההנחה הרעיונית כי הכסף ייועד למטרה שלשמה הוא ניתן, אך אין מקום להתנות את שיעורו בהוכחה בדבר מימוש הייעוד כאמור. זוהי דרכו של בית-המשפט בפסיקת פיצוי דרך כלל"

 

ו. דעה אישית של כותב המאמר בסוגיה

 

במאמרי, "זכותו של רוכש דירה לפיצוי בגין ליקויי בנייה למרות מכירתה", התייחסתי,  בין היתר לפרשת זלוצין ואח' נגד דיור לעולה בע"מ שם נקבע ביהמ"ש העליון: "לאור האמור נראה לי שהמיצוי הכושל של ניסיונות תיקונים על ידי דיור לעולה מחד וכשלון הניסיון המעשי מאידך, בצירוף עמדתה של דיור לעולה בהגנתה, מחייבים את קבלת ערעור הדיירים, במובן זה שהם זכאים לפיצוי כספי על הליקויים בדירותיהם. זכות זו לפיצויים עומדת גם לששת הדיירים שבינתיים הספיקו למכור את דירותיהם".

 

העמדה שהובאה בפסק הדין הנ"ל משקפת את עמדת הפסיקה העכשווית של בתי המשפט בישראל.

 

במאמרי, "פיצוי בגין רכיב המע"מ בתביעות ליקויי בנייה", התייחסתי, בין היתר לפרשת זלוצין ואח' נגד דיור לעולה בע"מ,בה קבע ביהמ"ש:"תשלום מע"מ מהווה חלק בלתי נפרד מעלות התיקונים, ומשנקבע כי זכאים הם הדיירים לפיצויי-כסף כעלות התיקונים, זכאים הם ממילא גם למע"מ המהווה בימינו ובמקומנו חלק בלתי נפרד מעלות התיקונים.

 

הדיירים זכאים להשבת מצבם לקדמתו ורק כך יבואו אל שלהם.

 

אין זה עניינה של דיור לעולה אם יבצעו הדיירים תיקונים אם לאו, וגם אם ימכרו את דירותיהם לצדדים שלישיים ייגרע מערכן של הדירות כדי שווי הליקויים, לרבות מע"מ, שכן כך יידרשו הקונים לשלם למי שיבצע תיקונים".

 

שילובן של קביעות בתי המשפט בסוגיות הנ"ל מצביעות על מגמה ברורה של בתי המשפט בישראל לפסוק פיצויים לרוכשי הדירות, גם במקרה בו רוכש הדירה מכר את דירתו וגם במקרה בו רוכש הדירה כלל אינו מתכוון לעשות שימוש בכספי הפיצויים לצורך ביצוע התיקונים בפועל.

 

מכאן, נגזרת ומתבקשת המסקנה, כי במקום שמומחה מטעם ביהמ"ש קבע כי קיים צורך בפיקוח הנדסי על ביצוע העבודות, ואף נקב בסכום הכסף הנדרש בגין פיקוח הנדסי, הרי הוא חלק אינטגרלי מהפיצויים כפי שהמע"מ הנו חלק בלתי נפרד מהפיצוי הכללי לו זכאי רוכש הדירה.

 

המומחה מטעם בית המשפט הנו ה"זרוע המקצועית"  של בית המשפט.

 

נכון, כי לביהמ"ש הסמכות הסופית והמכרעת אם לקבל את חוות דעתו של המומחה מטעמו, או לדחותה, כולה או חלקה, אולם שומה עליו להשתמש בסמכותו זו רק במקרים חריגים, כאשר ברור וגלוי לעין, כי המומחה מטעם ביהמ"ש טעה בקביעותיו.

 

גם כאשר בונים בית חדש, למרות שהפועלים הם מקצועיים ומיומנים ולמרות שיש מנהל עבודה קבוע בשטח, בנוסף לכל אלה קיים גם פיקוח מקצועי והנדסי צמוד על כל שלבי הבנייה על מנת למנוע תקלות וטעויות.

 

למרות הכל, לצערנו, קיימים ליקויים וכשלים בבנייה במדינת ישראל.

 

 על מנת למנוע את המצב, בו הליקויים והפגמים יחזרו על עצמם בעת ביצוע התיקונים, וככל שהמומחה מטעם ביהמ"ש סבור כי נדרש פיקוח הנדסי על ביצוע העבודות, יש לפצות את רוכשי הדירות גם בגין רכיב זה, על מנת שהם לא יצאו בחיסרון כיס ויאלצו לממן את הפיקוח ההנדסי מכיסם הפרטי.

 

סבורני, כי כל מי שרכש נכס או מוצר כלשהו, מסוג א', שאמור היה להיות ללא פגמים, ושילם את מלוא התמורה המוסכמת בגין אותו נכס או מוצר, זכאי לקבל את הנכס או המוצר המובטח חדש, שלם, תקין וללא כל פגם כלשהו.

התמורה אותה קיבל הספק/המוכר מגלמת בתוכה את התחייבותו לספק לקונה את המוצר/הנכס כשהוא במצב חדש, שלם, תקין וללא כל פגם כלשהו.

 

הפיצוי שייפסק לרוכש חייב להיות כזה שמשלים את ההפרש בין התמורה שסופקה לרוכש בפועל, לעומת זו שהובטחה לו, ורציונל זה נובע גם מכוח העיקרון הבסיסי בנזיקין של השבת המצב לקדמותו.

 

לכן, כאשר נקבע כי יש לפצות את הרוכש בגין הליקויים, והמומחה מטעם ביהמ"ש קובע בחוות דעתו עלות פיקוח הנדסי, יש להוסיף את סכום ה"פיקוח ההנדסי" לפיצוי שנפסק לרוכשי הדירה, על מנת להעמיד את סכום הפיצוי על שיעורו האמיתי והריאלי שמטבעו, כולל את מרכיב הפיקוח ההנדסי.עלות התיקון חייבת לכלול את רכיב הפיקוח ההנדסי המהווה חלק אינטגרלי מהסכום הכולל של עלות התיקון.

 

הסכום הכולל את הפיקוח הנדסי, מגלם את הסכום שהמוכר "חסך" לעצמו, כאשר סיפק מוצר חלקי, פגום או פחות ערך מזה אשר אותו התחייב לספק, ועל כן, יש לחייבו להשלים ולפצות את הרוכש בגין סכום זה ללא כל תנאי.

 

עוד ברצוני לציין, כי לפי דעתי, אין מקום להתנות את הפיצוי בגין פיקוח הנדסי, בביצוע בפועל של התיקונים.

 

יש לפסוק לתובעים את מלוא הפיצוי, לרבות הפיקוח ההנדסי, במקרים בהם מגיע להם לקבל פיצוי כספי ולא רק תיקון הליקוים בפועל, או במקרה בו מגיע להם לקבל את הפיצוי לפי העלויות לרוכש הדירה הפרטי ולא לקבלן, ולא להתנות את התשלום בביצוע בפועל של התיקונים על ידי רוכש הדירה.

לדעתי, יש לפסוק כך, כפי שבתי המשפט פוסקים גם לגבי רכיב המע"מ, ללא קשר לביצוע התיקונים בפועל, שכן, אין זה ענינו של מוכר הדירה/הקבלן מה יעשה רוכש הדירה בכספי הפיצויים שיפסקו לטובתו.

 

ו. סיכום

 

בפתח מאמרי הצגתי את הבעיה והסברתי את משמעות רכיב המע"מ בפיצוי בתביעות ליקויי בנייה.

 

בהמשך המאמר סקרתי את עמדת הפסיקה כפי שהייתה נהוגה בעבר, וכן את המגמה החדשה והעכשווית של בתי המשפט בסוגיה.

 

לאחר מכן הסברתי בקצרה את משמעות המושג ירידת ערך והדגשתי את אי מתן פיצוי בגין רכיב המע"מ במקרים בהם נגרמה ירידת ערך, תוך הבאת דוגמאות מהפסיקה.

 

בהמשך המאמר הבהרתי כי אין לפסוק פיצוי בגין פיקוח הנדסי במקרה של פיצוי בגין ירידת ערך.

 

נושא נוסף שהובהר במאמר הנו כי אין להתנות פיצוי בגין פיקוח הנדסי בביצוע בפועל של התיקונים.

לאחר מכן, הבאתי את עמדתי האישית בסוגיה.

 

הותר לפרסום ביום 29.12.2010

 

*כותב המאמר הנו עו"ד, נוטריון ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה כשלים בבניה וירידת ערך למעלה מ-38 שנים.

רחוב סמטת הבאר 3 רמת-גן מיקוד 52465

טלפונים: 6728559-03, 6720503-03

פקס' 6739193-03

טל' נייד:  5781323-050

דוא"ל 

אתר: 

כל המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד שנכתב על דעת כותב המאמר בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או תחליף לו ו/או חוות דעת משפטית ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות והנו חלקי בלבד ולא ממצה. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים ו/או המצורפים להם. כל המסתמך על המידע הכלול במאמר זה בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מכותב המאמר כל אחריות.

אין לשכפל, להעתיק, לצלם, להקליט, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או בכל אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר – כל חלק שהוא מתוך מאמר זה, השימוש במאמר זה מותר אך ורק לצורך ציטוט והפנייה למאמר העברתו או חלק ממנו לגורם אחר מהווה הפרה של זכויות היוצרים.

banner 3d