102. גאון - חברה לבנין והשקעות בע"מ חויבה לפצות רוכשי דירות בגין ליקויי בניה​

גאון חברה לבנין בע"מ חויבה לפצות את משפחת נמני אשר הייתה מיוצגת ע"י עו"ד צבי שטיין מרמת-גן בגין ליקויי בניה בדירתם שנבנתה במגדל מגורים בבת ים וכן בגין איחור במסירה, הוצאות משפט, החזר הוצאות ששולמו למומחים ושכ"ט עו"ד.

להלן קטעים נבחרים מפסק הדין.

טענות התובעים

התובעים, רכשו מהנתבעת, גאון חברה לבניין ולהשקעות בע"מ, דירת בבת ים. (עוד בטרם נמסרה החזקה בדירה לתובעים וגם מיד לאחר מסירת הדירה לתובעים התריעו התובעים באזני נציגי הנתבעת על ליקויים שונים בדירה.

התובעים פנו טלפונית אל מר חי גאון, מנהל בנתבעת, מיד לאחר קבלת החזקה בדירה, ועשרות פעמים לאחר מכן, וביקשו לתקן את הליקויים שמצאו בדירה. התובעים פנו אל הנתבעת גם בכתב ואף צירפו חוות דעת מומחים לפניותיהם. תלונות התובעים לא זכו למענה מצד הנתבעת, או שהליקויים תוקנו על ידה בצורה לקויה (ההתכתבות צורפה כנספחים 9 – 14, 16 – 17, ו-20 – 29 לכתב התביעה).

כתוצאה מאיחור ניכר במסירת הדירה נאלצו התובעים לאחסן חפצים שונים במחסן. עבור האחסון שילמו התובעים סך של 12,000 ₪ (קבלות צורפו כנספח 15 לכתב התביעה).

טענות הנתבעת ותשובת התובעים6. סכום התביעה מופרז. התובעים מבקשים להתעשר על חשבון הנתבעת תוך שימוש לרעה בהליכי משפט. הנתבעת נכונה לתקן בכל עת ליקויים שאותרו בדירה. הנתבעת התייחסה לכל פניות התובעים אליה, וטיפלה בכל פגם שהתגלה בדירה לשביעות רצונם של התובעים.

מסירת הדירה לתובעים בוצעה באופן מסודר על ידי נציגי הנתבעת ונערך פרוטוקול מסירה (נספח ב' לכתב ההגנה).

תמורת האיחור במסירה הדירה קיבלו התובעים פיצוי מלא. התובעים לא ניכו מתביעתם פיצוי שקיבלו מהנתבעת במסגרת החשבון הסופי שנערך בין הצדדים. 7. כנגד חוות הדעת מטעם התובעים מציגה הנתבעת חוות דעת מומחה מטעמה (נספח א' לכתב ההגנה). על פי חוות דעתו של המהנדס ראובן שליטנר, מיום 18/7/2012, רבים מן הליקויים הנטענים כלל אינם קיימים. הליקויים שאותרו הם ליקויים קלי ערך אותם נהוג לתקן במסגרת תיקוני הבדק.

עלות תיקונם של הליקויים שנמצאו עומדת על 3,000 ₪ בלבד. ניתן לתקן את הליקויים בפחות מ-3 ימי עבודה בהם ניתן יהיה להשתמש בדירה. לא קיימת ירידת ערך כלשהי לדירה בגין הליקויים. כל הנזקים הנטענים על ידי התובעים – מוכחשים.

התובעים משיבים על כתב ההגנה כי פרוטוקול המסירה מפוברק ומזויף. שמו של התובע על גבי הפרוטוקול – שגוי, והוא אינו חתום עליו.

כל עוד לא התקבל טופס 4 המסירה אינה מסירה.

מעולם לא הוצג בפני התובעים חשבון מסודר, המפרט את המגיע לתובעים ואת המגיע לנתבעת.

חוו"ד מומחה בית המשפט, מר אייל שנהב, מהנדס ושמאי מקרקעין9. מיניתי את המהנדס והשמאי מר אייל שנהב(להלן - המומחה) ליתן חוות דעת בנושא ליקויי הבניה הנטענים בתיק זה, וכן בנושא ירידת הערך. המומחה ערך את חוות דעתו ביום 21/11/2012. על פי חוות הדעת, חלק מהליקויים הנטענים על ידי התובעים לא קיימים, וחלקם קיימים וניתנים לתיקון. הוא מצא ליקויי בניה שעלות תיקונם לתובעים 25,800 ₪, בתוספת מע"מ, ובתוספת פיקוח הנדסי בסך 2,580 ₪ ומע"מ. עלות התיקון לנתבעת קטנה בכ-25%. משך ביצוע התיקונים 7 ימי עבודה בהם אין צורך לפנות את הדירה והיא ראויה למגורים.

בתשובות לשאלות הבהרה ששלחו התובעים אל המומחה, ציין המומחה, בין היתר, כך: 

א. הנתבעת לא הציגה אישורים בדבר תו תקן לזכוכית של המעקה; 

ב. עלות קיר שנצבע על ידי התובעים – 200 ₪ ומע"מ; 

ג. אם יוכח שיש הצדקה להחלפת כל הריצוף במרפסת דיור, העלות היא 2,200 ₪; 

ד. עלות חלון שלא הותקן על פי המפרט – 1,500 ₪ (בחוות הדעת נקבע 1,200); 

ה. לעלות הנקובה בחוות הדעת בגין שינוי כיוון דלת, יש להוסיף 1,000 ₪ ומע"מ. 

ו. אם יוכח שהתובעים שילמו עבור צנרת מזגן חלופית יש לפצותם בסך של 900 ₪; 

ז. העלות בגין הסתרת צנרת במרפסת שירות – 300 ₪.

בעניין ירידת הערך מציין המומחה כי מרבית הליקויים בגינם נדרשה ירידת ערך, או שאינם קיימים או שהם ניתנים לתיקון שאינו מותיר ירידת ערך. המומחה קובע ירידת ערך בסך 2,500 ₪ בגלל עמודון שקיים במטבח.

ההליכים

בדיון שהתקיים ביום 06/01/2013 נחלקו הצדדים בשאלה אם ניתנה לנתבעת הזדמנות הוגנת לתיקון הליקויים הנטענים.

לטענת התובעים נעשו פניות רבות אל הנתבעת, ואלה לא נענו. לטענת הנתבעת יש ליתן לה הזדמנות לבצע את התיקונים.  בסיום הדיון המלצתי לתובעים לאפשר לנתבעת לבצע את התיקונים המפורטים בחוות דעת המומחה, קבעתי כי המחלוקת בין הצדדים תתברר במסגרת ההליך העיקרי, והממצאים יובאו בחשבון בעת קביעת שיעור הפיצויים.

משלא הושגה הסכמה בין הצדדים בדבר ביצוע התיקונים על ידי הנתבעת הגישה הנתבעת בקשה למתן צו עשה בעניין זה. בקשה זו נדחתה על הסף. (בקשה מס' 7).

מטעם התובעים הוגש תצהיר עדות ראשית של התובע, אליו צורפו הנספחים שצורפו לכתבי הטענות מטעם התובעים, ומסמכים נוספים, להם אדרש להלן לפי הצורך. צורפה גם תעודת עובד ציבור חתומה בידי מר יהושע פתאל מעיריית בת ים, ולפיה ביום 23/3/2011 טרם ניתן טופס אכלוס למגורים לבניין ברח' אנה פרנק 29 בבת ים.

מטעם הנתבעת הוגשו תצהירי עדות ראשית של מר חי גאון – מנהל בנתבעת, ושל מר אייל קנפו – מנהל אתר בנתבעת. גם לתצהירים אלה צורפו נספחים אליהם אתייחס במידת הצורך בהמשך. 

דיון והכרעה 

לאחר שעיינתי במסמכים שבתיק בית המשפט, לרבות חוות דעתו של המומחה, ובטענות  הצדדים אלה ממצאי בעניינים שבמחלוקת:

א. במועד רכישת הדירה הייתה הדירה בנויה בחלקה, אך לא מושלמת.

ב. ביום 21/3/2010 נמסר לתובעים מפתח של הדירה באמצעות פועל של הנתבעת, אך המסירה בוצעה ביום 24/3/2010 (ראה אזכור של שני מועדים אלה בכתב התביעה). במועד מסירת הדירה נערך פרוטוקול בנוכחות ה"ה חי גאון ואייל קנפו מטעם הנתבעת. (ת/1).

ג. במועד מסירת הדירה טרם התקבל טופס 4 והתובעים חוברו לחיבורי חשמל ומים ארעיים. מסירת התדירה לתובעים במצב זה נעשתה על פי בחירתם (עמ' 11 ש' 3 – 11).

ד. התובעים הצביעו על ליקויים שונים בדירה, וככל הנראה פנו אל הנתבעת טלפונית לצורך תיקון ליקויים שונים. לא ברור מה היקף הפניות ועל אלו ליקויים הצביעו התובעים בפניותיהם אל הנתבעת. בין התובע לעובדים בשטח מטעם הנתבעת שררו יחסי ידידות, ומעת לעת בוצעו תיקונים בדירה, על פי דרישות התובע. (עמ' 11 ש' 1).

ה. במסגרת בדיקה שבוצעה על ידי מומחה בית המשפט נמצאו ליקויים שעלות תיקונם לתובעים היא 25,800 ₪, לא כולל פיקוח הנדסי ומע"מ. בהתייחס לתשובות המומחה לשאלות ההבהרה מטעם התובעים אני קובע כך:

1. הואיל הנתבעת לא הציגה אישורים בדבר תו תקן לזכוכית של המעקה, יש להוסיף סך של 700 ₪ לסכום חוות הדעת; 

2. בגין עלות קיר שנצבע על ידי התובעים יש להוסיף – 200 ₪;

3. לא הוכח שיש הצדקה להחלפת כל הריצוף במרפסת הדיור, ועל כן אין להוסיף סך של 2,200 ש"ח לחוות הדעת.

4. בגין חלון שלא הותקן על פי המפרט בחדר האמבטיה נקבע בחוות הדעת סך של 1,200 ₪. בתשובות לשאלות ההבהרה נקבע סך של 1,500 ₪. לפיכך, יש להוסיף סך של 300 ₪ לסכום חוות הדעת.

אינני מקבל את עמדת הנתבעת לפיה היא פטורה מתשלום סכום זה הואיל ובתשריט החתום על ידי הצדדים לא הופיע חלון. היה על הנתבעת לוודא שהחלון לא יופיע גם במפרט הטכני. 

5. לעלות הנקובה בחוות הדעת בגין שינוי כיוון דלת, יש להוסיף 1,000 ₪ ומע"מ.

6. הוכח שהתובעים שילמו עבור צנרת מזגן חלופית ויש לפצותם בסך של 900 ₪;

7. העלות בגין הסתרת צנרת במרפסת שירות – 300 ₪, ויש להוסיף סכום זה לחוות הדעת.

סה"כ על הסכום שבחוות הדעת יש להוסיף סך של 3,400 ₪, כך שעלות תיקון הליקויים עומדת על 29,200 ₪.

סכום זה בתוספת עלות פיקוח (10%) ומע"מ, עומד על 37,902 ₪. על הסכום האמור יש להוסיף ירידת ערך בסך 2,500 ₪, בגין עמודון במטבח.

ו. הנתבעת ביקשה לתקן את הליקויים שאותרו על ידי מומחה בית המשפט והתובעים סרבו לכך.

ז. תמורת הדירה שילמו התובעים רק 906,457 ₪, ולא את המחיר הנקוב בחוזה העומד על 930,000 ₪ + תוספות בסך כולל של 5,700 ₪ (ראה תחשיב בהמשך).

לאור ממצאים אלה, להלן מסקנותיי:

א. אני מקבל את חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט לענין הליקויים הקיימים בדירה, עלות תיקונם, וירידת הערך שנגרמה כתוצאה מהעמודון שבמטבח. משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לו נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, יאמץ בית המשפט את ממצאיו של המומחה, אלא אם קיימת סיבה ממשית שלא לעשות כן(ע"א 293/88 חב' יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי, ע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ). במקרה שלפני לא מצאתי כל סיבה שלא להסתמך על חוות דעת המומחה.

ב. כידוע, זכות התיקון איננה זכות מוחלטת והיא תלויה בנסיבות העניין. יש לאפשר לקבלן לתקן את הניתן לתיקון, כאשר הוא מודה בליקויים, וכאשר נכונותו לתקן היא רצינית. הזכות אינה ניתנת לקבלן המכחיש את עצם הליקויים או המזלזל בהם מראש (ע"א 472/95 זלוצין נ' דיור לעולה, פ"ד נ(2) 858 (1996)).

בענייננו, הנתבעת הכחישה חלק נכבד מהליקויים הנטענים על ידי התובעים, וקבעה שהליקויים הקיימים הם קלי ערך ועלות תיקונם 3,000 ₪ בלבד. בנסיבות אלה יש לחייב את הנתבעת בעלות ביצוע התיקונים לתובעים, ולא בשיעור עלותם לנתבעת. על הנתבעת לשאת גם בעלות הפיקוח ומע"מ, כפי שעתידים התובעים לשאת בהם. סה"כ בגין הליקויים וירידת הערך תשלם הנתבעת לתובעים סך של 40,402 ₪.

ג. אני דוחה את רכיב התביעה המתייחס לעלויות אכסון בתקופת האיחור במסירה. לא הוצגה כל אסמכתא המעידה על כך שתכולת הדירה של התובעים היא שאוכסנה במחסנים בתקופת האיחור במסירה, ואליה מתייחסות הקבלות שהוצגו. כמו כן, בסעיף 6.2 לחוזה הרכישה (כפי שתוקן בנספח השינויים לחוזה) נקבע כי תשלום סך של 700 דולר לחודש שתשלם הנתבעת לתובעים יהווה פיצוי סופי ומלא בגין איחור במסירה. על כן, אין כל מקום לפיצוי נוסף בגין אחסון המיטלטלין של התובעים.

ה. לעניין הוצאות התובעים בגין חוות דעת מומחים: אני סבור כי יש מקום לפסוק לתובעים החזר בגין הוצאות אלה, אשר - במבחן התוצאה - היו נחוצות. אני רואה לפסוק לתובעים הוצאות אלה במלואן (ראה פירוט להלן).

ו. לעניין טרחה ועגמת הנפש: התובעים מצביעים על אי נוחות רבה שנגרמה להם כתוצאה מהאיחור במסירה הדירה, ומסירתה לבסוף בטרם התקבל טופס 4. האמור לעיל לעניין אחסון מיטלטלי התובעים בתקופת האיחור במסירה, נכון גם לגבי רכיב עגמת הנפש שבתביעה. הצדדים הסכימו על פיצוי סופי בסך 700 דולר לחודש בגין איחור במסירה. איני רואה להוסיף על פיצוי זה. התובעים בחרו להיכנס לדירה בטרם התקבל טופס 4, ובעניין זה אין להם להלין אלא על עצמם. הליקויים שאותרו בדירה, אינם מצדיקים פיצויים בגין עגמת נפש.

ז. לעניין הוצאות המשפט התובעים זכאים להחזר הוצאות משפט באופן יחסי לזכייתם.

ח. לעניין פיצוי בגין איחור במסירה: אינני מקבל את טענת התובעים לפיה יש לחשב את האיחור עד למועד קבלת טופס 4. התובעים הם שבחרו להיכנס לדירה בטרם התקבל טופס 4 ובכך ויתרו למעשה על זכותם לקבלת פיצוי מעבר למועד המסירה. מועד המסירה היה 24/3/2010 והתובעים זכאים לפיצוי בסך 700 דולר לחודש לפי שער של 3.8 ₪ לדולר מיום 30/9/2008 (מועד המסירה הנקוב בסע' 5.1 לחוזה, בהתאם לסעיף 6.2 לחוזה כפי שתוקן בסע' 11 בנספח השינויים) ועד ליום 24/3/2010. סה"כ, עבור 17 חודשי איחור זכאים התובעים לפיצוי בסך 45,220 ₪.

מנגד, התובע הודה כי שילם תמורת הדירה סך של 906,457 ₪ בלבד (עמ' 14 ש' 29 עד עמ' 15 ש' 1). מחיר הדירה נקבע על סך של 930,000 ₪ (סע' 9.1 לחוזה). הוסכם כי לא יוספו הפרשי הצמדה על סכום זה, ובכל זאת נערך החשבון האחרון בתוספת הפרשי הצמדה (ר' הודאת חי גאון בעניין זה, עמ' 21 ש' 1). על סכום זה יש להוסיף 5,700 ₪ בהתאם לאישור חי גאון כי התובע לא יחויב בגין חיבורים לחשמל ומים ובגין תרשימים בסכום העולה על 1,500 דולר (שהם 5,700 ₪ לפי שער של 3.8 ₪ לדולר). (ר' חתימתו של חי גאון על גבי טופס מפרט טכני, נספח 2 לתצהיר התובע).לא הוכח כי חיוב התובעים בסך 490 ₪ בגין אגרות רישום הערת אזהרה נעשה כדין. חיוב התובעים בזמן ההתחשבנות בגין עמלת הערבות הבנקאית נעשה שלא כדין. נמצא, אפוא, שסכום החיוב הכולל על פי החוזה עומד על 935,700 ₪, ואילו התמורה ששילמו התובעים עומדת על 906,457 ₪ בלבד. היתרה לחובת התובעים עומדת על ההפרש שבין סכומים אלה, דהיינו, 29,243 ₪.

דא עקא, בסע' 31 לתצהירו מאשר מר חי גאון כי הנתבעת הכירה בזיכויים בסך 6,751 ₪ המגיעים לתובעים (נספח ה' לתצהיר גאון). סכום הזיכויים כולל סך של 900 ₪, שכבר נכלל בסכום הליקויים (ר' סעיף 14(ה)(6) לעיל, וכן נספח ה' לתצהיר גאון ונספח 47 לתצהיר התובע) ועל כן יש לגרוע מסכום הזיכויים סך של 900 ₪, ולהעמידו על 5,851 ₪ בלבד.

התוצאה היא שלצורך ההתחשבנות הכוללת יש להעמיד את חובם של התובעים כלפי הנתבעת על סך של 23,392 ₪ בלבד. סכום זה זכאית הנתבעת לנכות מסכום הפיצויים שעליה לשלם לתובעים בגין האיחור במסירת הדירה.

לפיכך, סכום הפיצויים בגין האיחור במסירת הדירה יעמוד על 21,828 ₪.

סוף דבר

לאור כל האמור, תשלם הנתבעת לתובעים את הסכומים הבאים:

א. 40,402 ₪ (עלות תיקון הליקויים על פי חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, כולל מע"מ ופיקוח, וירידת ערך), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 21/11/2012 (מועד חוות הדעת).

ב. 21,828 ₪ (בגין איחור במסירת הדירה, לאחר עריכת ההתחשבנות מחדש), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 21/3/2010 (מועד עריכת ההתחשבנות וביצוע התשלום האחרון);

ג. הוצאות ששילמו התובעים עבור המומחים, על פי הקבלות שהוצגו, וכדלקמן:  1,740 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 21/8/2011 (נספח 6 לתצהיר התובע);  1,398 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 4/10/2011 (נספח 8 לתצהיר התובע);  3,510 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 12/11/2012 (נספח 39 לתצהיר התובע); 1,100 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 12/11/2012 (נספח 40 לתצהיר התובע);  560 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 10/12/2012 (נספח 41 לתצהיר התובע);

ד. 1,750 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 29/5/2012 (החזר חלקי בלבד בגין אגרות משפט, באופן יחסי לזכיית התובעים בתביעה).

ה. 8,260 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום (שכר טרחת עו"ד).

התשלום ישולם תוך 30 יום.

ניתן היום,י"ט שבט תשע"ד, 20 ינואר 2014, בהעדר הצדדים. 

​